패스트캠퍼스 수강 후기] 부동산강의 100% 환급 챌린지 44 회차 미션

06. 부동산 청약 상식

Chapter 01. 청약 상식

청약 시 반드시 알아 두어야 할 상식

청약절차

선분양, 후분양

고분양가 관리지역이란?

분양가 상한제란?

 

민간분양상한제에 대한 내용을 얘기하기 전에 고분양가 관리지역에 대해 먼저 얘기한다고 하셨다.

서울이나 수도권에서는 고분양가 관리지역으로 분양가를 규제했었다.

분양을 하려면 주택도시보증공사에서 분양 보증을 받아야하는데 분양가를 너무 비싸게 책정하면 보증을 안서주고 공사와 서로 협의를 봐서 적당한 분양가를 정하도록 했다.

분양가 상한제는 아니지만 상한제 못지않은 분양가 조절 역할을 해왔다.

관리지역에서는 분양가가 어느 한도를 넘지 못하니 로또 분양으로 열기가 더해져서 경쟁률이 매우 치열해졌다.

 

기준은 위 3가지가 있다.

1년 이내 분양한 아파트가 있으면 비슷한 분양가로 내야한다.

주위에 1년이내 분양한 아파트가 없다면 분양 1년 넘은 아파트에 주택가격 변동률을 적용한 금액과 그 1년 넘은 아파트의 평균 분양가의 105%중 낮은 금액으로 심사를 한다.

해당 지역에 10년이 지나지 않은 아파트의 평균 매매가와 비교한다.

이렇게 심사를 해서 분양가가 너무 높게 책정되지 않도록 했다.

 

HUG에서 2019년 7월 12일 아래와 같은 이유로 고분양가 관리지역을 6곳 더 추가지정한다고 발표했다.

 

2019년 7월 12일 이후 지역이 위 처럼 늘어났다.

 

고분양 관리지역에 대해 알아본 김에 미분양 관리지역 선정기준까지 같이 알려주셨다.

미분양 증가한 곳, 미분양 해소가 안되는 곳, 물량이 많이 공급되어서 미분양이 우려되는 곳, 이런 곳들 중 아직 모니터링이 필요한 곳이 미분양 관리지역으로 선정된다.

 

미분양 관리지역이 되면 공급할 목적으로 사업부지를 매입할 때 분양보증 예비심사를 거쳐야한다.

이미 토지를 매입한 경우에도 분양보증을 받으려는 사업자는 사전심사를 거쳐야한다.

미분양 지역은 공급량을 조절하겠다는 것이다.

 

36차 미분양 관리지역 선정공고는 위와 같다.

현재는 인터넷에 찾아보니 47차가 제일 최신으로 나와있다.

왜 우리가 미분양 관리지역은 저렴하더라도 향후 주택가격이 하락할 가능성이 있기 때문에 미분양 관리지역은 정보를 미리 체크해서 잘 피해야한다.

 

분양가 상한제는 분양가를 업체들의 적정이윤을 보태서 합리적으로 분양가를 정하는 제도이다.

 

분양가는 건축비와 택지비를 정부에서 정한 가격으로 측정을 해서 두 개에 적정 이윤을 붙여서 정한다.

분양가 상한제를 실시하면 시행사의 이윤은 적어지고 대신 분양 받는 사람들은 이득을 볼 수 있다.

 

2019년 8월 12일 국토교통부에서 민간택지 분양가상한제 적용기준 개선을 추진하겠다고 밝혔다.

 

공공택지에 분양가 상한제는 잘 적용되고 있는데, 문제는 민간택지이다.

민간택지에 적용이 되면 재건축하는 곳에서 타격을 많이 입게 될 것이라고 하셨다.

조합원들은 일반 분양을 통해서 자신들의 공사비를 충당해야하는데, 비싸게 팔지 못하니 재건축하는 동네에서는 반발이 심할 수 밖에 없다.

민간택지 분양가상한제의 지정 요건은 위와 같다.

필수요건은 주택가격이다. 투기과열지구로 지정된 지역은 무조건 민간택지 분양가상한제가 적용된다고 생각하면 된다.

분양가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 경쟁률이 높던가, 거래량이 급하게 증가 했는지를 보고 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정된다.

 

재개발과 재건축도 효과적인 고분양가 관리를 위해 민간택지 분양가상한제 지역 지정에 따른 효력의 적용 시점을 일반주택사업과 동일한 '최초 입주자모집승인 신청한 단지'부터로 일원화 시켰다.

이렇게 발표되니 재건축 동네에서 난리가 났다. 관리처분계획인가가 난 곳이나 개발이 거의 끝난 곳이나 이제 막 입주자모집승인을 신청하려고하는 곳이나 다 분양가 상한제를 적용받게 되었기 때문이다.

 

전에는 투기과열 지구의 민간택지에 대해서 전매제한 기간이 짧았는데, 이제는 민간택지도 늘어났다.

강사님은 전매제한을 둔다고해도 집 값이 잡힐지는 의구심이 든다고 하셨다.

이미 이걸 지정한다는 것 자체가 정부가 이 곳은 집 값이 올라갈 곳이라고 인증해주는 것이나 마찬가지인 셈이라고 생각한다고 하셨다.

 

만약 분양 받은 사람이 전매제한 기간 내에 불가피한 사유로 파는 경우에는 LH가 해당 주택을 사서 임대주택으로 공급하고, 필요 시 수급조절용으로 활용하게 된다.

전매제한 예외사유는 위와 같다.

불가피한 사유로 파는 경우는 LH가 매입해주고, 패널티는 따로 없다.

불가피한 사유로 매각하는 경우 최대한 오래 가지고 있다가 파는 것이 더 좋다. 기간에 따라 매입금액도 상향 조정해준다.

 

 

후분양으로 피해가는 것을 막기위해 후분양도 규제를 강화했다.

 

 

결론은 민간분양가 상한제가 시행된다는 것이다. 하지만 큰 실이익이 있을지는 의문이다.

오히려 청약열기를 더 뜨겁게할 것이고, 건설사에서는 이윤이 적어지니 물량 공급을 줄일 것이다.

일반인은 싼 집을 청약 받고, 물량 공급이 줄어들어서 집 값이 올라가는 수혜를 볼 수 있을 것이다.

 

 

 

 

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