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06. 부동산 청약 상식

Chapter 01. 청약 상식

청약 시 반드시 알아 두어야 할 상식

청약절차

선분양, 후분양

 

청약절차는 인터넷에 자료가 많기 때문에 오늘 강의는 인터넷 자료화면을 많이 이용할 것이라고 말씀하시면서 강의를 여셨다.

 

LH 청약센터 사이트에서 분양임대가이드=>분양주택에 들어가면 주택의 개념부터 설명이 나오고 있다.

 

사실 상 설명해주시는 내용은 그 동안 앞에 다른 강사님들이 많이 설명한 내용과 동일했다.

그치...내용이 바뀌지는 않겠지...

 

분양절차도 위처럼 자세히 설명해주고 있다.

1번과 2번은 사실 순서가 바뀌어야하지 않나...청약통장은 어쨌거나 빨리 만들어야하니깐

청약과 관련해서 제일 중요한 것은 입주자 모집공고를 확인하는 것이다.

의외로 많은 사람들이 입주자 모집공고를 보지않고 청약을 넣는데, 꼭 봐야한다.

이 내용은 뒤에 수업 중에 커버해주신다고...

 

이율은 1%~1.8%에 적립금액은 50만원 이내로 가입이 가능하다.

가입대상은 국민뿐만 아니라 외국인 거주자도 가능하다.

가입자가 사망한 경우 그 상속인의 명의로 변경이 가능하다!

여유가 있으면 1,500만원 넣어두는 것이 좋다.

웬만한 은행에서 다 다루고 있다.

 

청년들만 따로 우대해주는 청약통장도 있다.

위 조건만 만족하면 가입 가능하다.

 

해당 청약통장도 사망시 상속인이 가입조건을 갖추지 못하였더라도 상품 그대로 명의 변경이 된다.

 

 

그 다음 알아야하는 것은 청약가점제이다.

사실 이 내용도 앞서 배운 내용과 동일하다.

점수표보다 무주택여부 판단기준을 더 중요하게 보라고 말씀해주셨다.

청약통장을 성년에 이르기 전에 가입한 기간은 아무리 길어도 2년으로 친다.

 

위는 일반 공급에 관한 내용이다.

전용면적에 따라 저축총액이 중요한지 납입횟수가 중요한지가 달라진다.

 

 

위는 특별분양에 관련된 것이다.

이것도 다 앞서 배운 내용...

 

내가 예비신혼부부이면 2순위가 된다.

생애최초는 추첨으로 선정하므로 그저 복불복이라고 보면된다.

 

가이드의 마지막은 전매제한 등에 대한 안내 내용이다.

전매제한기간과 거주기간이 기존보다 더 늘어났다.

전매제한조건은 항상 그때마다 최신으로 확인해야한다.

 

 

선분양, 후분양이냐에 따라 차이점이 있다.

청약은 가치있는 아파트를 저렴하게 사고자하는 것인데 선분양인지 후분양인지에 따라 가격차이도 있다.

 

선분양은 완공 전에 분양하는 것이고 후분양은 60%~80%정도 지어진 후 분양하는 것이다.

선분양은 입주자들한테 청약을 한 계약금으로 건설비 일부를 충당한다.

시행사가 은행에 주는 이자를 줄일 수 있다.

청약을 하고자 하는 일반인도 계약금은 먼저 내고 중도금은 무이자로 대출을 받아서 내고, 후에 잔금을 내면 된다.

돈을 장기간에 걸쳐 내기 때문에 목돈 부담이 덜하다.

은행이자만큼은 분양가에서 빠지기 때문에 분양가가 낮게 책정될 수 있다.

시행사가 자기 돈으로 짓는 것이 아니기 때문에 여러 시행사가 사업을 할 수 있어서 신규 물량이 많다.

대신 짓기 전에 분양하는 것이기 때문에 부실시공이 있을 수 있다.

시행사의 부도 가능성도 있다.

기간이 길기 때문에 분양권을 팔 수가 있고, 투기 분위기가 조성될 수 있다.

반면 후분양은 시행사 능력으로 건설비를 충당한다.

장점은 어느정도 지어진 상태에서 분양을 하기 때문에 부실공사 염려가 낮다.

돈이 있지않고서는 후분양시장에 뛰어들 시행사가 없기 때문에 부도가능성이 적다.

단점으로는 계약금 납입 후에 단기간에 잔금을 치러야해서 목돈 부담이 크다.

시행사가 은행 대출로 공사를 했다면 이자 비용이 붙어서 분양가가 높게 책정될 가능성이 있다.

자금력이 있는 시행사가 후분양 사업에 뛰어들기 때문에 신규물량이 적다.

 

2019년 4월 23일 국토교통부에서 아래와 같이 2019년 주거종합계획을 발표했다.

 

당시 밝힌 공공부문 후분양 계획은 위와 같다.

 

후분양을 하겠다고 한 시행사들에게 공공택지를 우선 공급하겠다고 했다.

 

위의 금리는 지금 금리 생각하면 아마도 인하됐을 것이다.

분양가의 70%까지 보증해준다는 것은 70%는 HUG에서 보증을 서주고 나머지 30%는 알아서 해결해야한다.

보증요율은 보증을 서주는데에 대한 수수료라고 보면 된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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