패스트캠퍼스 수강 후기] 부동산강의 100% 환급 챌린지 39 회차 미션

05. 부동산 도시정비사업 상식

Chapter 01. 재건축, 재개발

Chapter 02. 리모델링

재건축과 리모델링의 차이점

정비사업 투명성 강화

 

생소한 리모델링과 재건축이 무엇이 다른지 알아보는 시간이다.

일단 가능연한에서 차이가 크다.

안전진단에서도 재건축은 D등급을 받아야 조건부 재건축부터 들어갈 수 있다.

리모델링은 B급 이상을 받으면 된다.

리모델링은 용적률 상한이 없다. 즉 층 수 몇 층이상, 15% 이러한 법에 정해진대로 하다보면 용적률을 넘어도 용납해준다는 말이다.

재건축은 임대주택 건립 의무가 있지만 리모델링은 없다.

재건축 층수는 도시계획 조례에 따라 결정되지만 리모델링은 헌 아파트의 층수에 따라 올릴 수 있는 층 수가 달라진다.

14층 이하는 구조적으로 불안정하다고 보기 때문에 최대 2개층까지만 허용하고 있다.

15층 이상은 3개층까지만 허용한다.

리모델링은 기부채납이 없다. 기부채납이 없어서 사업적인 이익이 있다고 볼 수 있다.

재건축은 조경, 설계, 미래가치와 같은 장점이 있지만 리모델링은 사업기간단축이 장점이다.

공사비용도 저렴하고 주민 재정착률이 높다.

리모델링은 본인들이 더 좋게 살겠다는 취지가 더 강하기 때문에 재정착률이 더 높다.

물론 리모델링도 투자개념으로 접근할 수 있지만, 일반적으로 내 주거환경 개선 성격이 더 강하다.

리모델링 단점은 건폐율 상승에 따른 동간 거리가 협소하다는 것이다.

용적률은 층 수와 관련된 것이고 건폐율은 면적과 관련된 것이다.

수평 증축 같은 경우는 동 간의 거리가 가까워질 수가 있다.

 

위는 장점을 다시 정리한 것이다.

 

동간 거리가 좁아지면 통풍, 일조량 등에 안좋은 영향을 미칠 수가 있다.

 

리모델링 최대 단점은 가구 수와 층 수 증가에 제한을 받는다는 것이다.

층 수가 높다면 재건축을 하는 것보다 리모델링을 하는 것이 더 이익일 수 있다.

이러한 대표적인 예가 청담동 '현대2차'아파트이다.

용적률상한 없이 기존 가구수를 최대 15%까지 늘렸더니, 오히려 재건축하는 것보다 일반분양 세대 수가 더 많았다.

따라서 재건축이 좋다, 리모델링이 좋다를 논하기 보다는 그 상황에 따라서 이익이 얼마나 남느냐가 더 중요한 것이다.

 

요즘 리모델링에 대한 조합들의 관심들이 높아지고 있으니, 재건축만큼 리모델링에 관심을 쏟는 것도 좋다고 조언해주면서 클립이 끝이 났다.

 

이번에는 재건축과 재개발 사업인 정비사업 투명성 강화 내용에 대한 시간이다.

기존에는 불투명한 경우가 많아서 재건축, 재개발에 투자하는 사람이나 조합원들이 손해를 보는 경우들이 많았다.

이제는 정부에서 나서서 정비사업을 투명하게 만드려는 노력을 하고 있다.

 

2019년6월11일에 도시 및 주거환경정비법 시행령 개정안이 국무회의를 통과했다고 국토교통부에서 보도한 적이 있다.

인터넷 검색해보니 20년 2월부터 시행된 것으로 나온다.

 

기존에는 조합임원에 대한 내용을 경미한 변경으로 보았기 때문에 임원 보수를 총회 없이 변경할 수 있었다.

실제 사례로 어떤 시의 재개발사업 조합장은 총회 없이 자기 월급을 인상했었다.

하지만 앞으로는 조합임원의 권리, 의무, 보수, 선임방법, 변경 및 해임에 관한 사항은 총회를 통해 변경되어야한다.

 

조합 등기사항에 전문조합관리인을 추가시켰다.

조합을 운영하다 보면 여러가지 이유로 조합 임원이 6개월 이상 공석인 경우가 있다.

이럴 때 변호사, 회계사, 기술사 등의 자격을 갖춘 사람을 전문조합관리인으로 선정해서 조합임원 업무를 대행할 수 있게하는 제도가 있다.

이전에는 이것이 등기사항으로 규정하고 있지 않다보니, 조합 등기 신청이 반려되는 경우가 있었다.

이제는 등기를 하도록 명시해서 조합 사업이 원할하게 운영될 수 있도록 개선되었다.

 

도시 및 주거환경정비법 제 14조를 보면 정비계획변경 입안제안 기준을 명시하고 있다.

2/3의 동의를 얻어야한다.

 

재개발사업 시행방법이 변경되었다.

예전에는 재개발 사업을 통해서 주택만 지을 수 있었느데, 이제는 복리시설외에 일반건축물로 확대되었다. 즉, 오피스텔도 가능하게 되었다.

 

재개발사업의 시행자도 변경되었다.

토지등소유자가 20명 미만인 경우에는 토지등소유자가 시행 가능하게 되었다.

 

시공자 선정은 경쟁입찰을 통해서만 되게 되어있었는데, 이제는 2회 이상 유찰 시 수의계약이 가능하다.

자녀의 조합원자격 기준도 20세 이상에서 19세 이상으로 변경되었다.

총회의 의결정족 수가 명시되었다. 조합원의 과반수 출석 및 출석조합원 과반수의 의결로 명시되었다.

 

사업시행인가는 접수 후 60일 이내에 인가여부를 통보하도록 결정기간을 새로 규제하게되었다.

매도청구 절차도 명시되었다.

사업시행인가고시가 있는 날로부터 30일 이내에  동의여부 서면을 촉구하도록 되었다.

 

 

종전자산평가 통지시점이 변경되었다. 개선안 중 제일 핵심적인 내용이라고 볼 수 있다.

종전자산평가를 해야 조합원 분양 신청을 하게되고, 그 결과를 가지고 관리처분인가 계획을 내게 된다.

하지만 개정 전에는 이를 알지 못하고 막연히 조합원 분양 신청을 받았다.

즉, 자기가 얼마나 많은 추가 분담금을 내야하는지 모르고 분양 신청을 했다는 소리이다.

추후 뚜껑을 열어보니 생각했던 것보다 돈이 많이 들어가는 경우가 많았다.

이제는 분양 신청 전에 미리 알 수 있도록 해두었다.

조합원재분양신청을 허용하게 되었다. 정관 등으로 정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우에는 발을 빼고 싶은 사람 혹은 추가로 하고 싶은 사람에게 기회가 생겼다는 의미이다.

 

조합이 보상절차를 신속하게 진행할 수 있도록 15% 이내에서 지연이율을 정하도록 규정하고 있다.

 

 

 

 

 

 

 

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