패스트캠퍼스 수강 후기] 부동산강의 100% 환급 챌린지 36 회차 미션

05. 부동산 도시정비사업 상식

Chapter 01. 재건축, 재개발

재건축, 재개발 절차

재건축, 재개발의 차이점

조합원 자격

재건축, 재개발 단계별 투자 시 체크할 사항

조합원지위 양도 가능 여부 체크

 

 

 

조합설립인가는 초기이다. 이 후 많은 시간이 필요하다.

사업이 계속 진행될지 알 수가 없어서 투자 수요가 적어서 프리미엄이 적게 붙어서 싸다. 하지만 오래 기다려야한다.

조합설립총회 때 배포하는 안내책자를 꼭 살펴봐야한다.

일반적으로 책자를 보면 사업비용을 줄여서 매력적인 투자처럼 보이도록 한다.

하지만 그 내용대로 가는 재건축, 재개발은 드물다. 안내책자를 100% 믿으면 안된다.

 

개발을 해서 새로 지은 아파트의 수익금에서 총 사업비를 제한 것을 헌 주택이었을 당시의 가격으로 나누는 것이 비례율이다. 비례율이 높다는 것은 이익이 많이 난다는 소리이다.

권리가액은 헌집에 대한 평가금액이 1억이고 비례율이 120%라면 1억2천이라고 권리를 인정해주는 것이다.

분담금은 분양가에서 권리가액을 뺀 금액이다.

수식으로 나타내면 위와 같다.

권리가액은 비례율과 지분율과도 같이 생각할 수 있어야한다.

 

그럼 평가금액을 높을 수록 유리하지 않을까?

현금청산자 입장에서는 평가금액이 높을 수록 유리하다.

소형 투자자에게 유리하지만 전체 감정평가금액이 상승하면 의미가 없다.

평가금액이 올라가면 대형 평수보다 소형 평수가 유리하다.

 

이때가 투자여부를 결정할 타이밍으로 보고있다.

투기과열지구에서는 아니다. 조합원 자격이 없을 수 있기 때문이다.

 

이때까지도 사업성이 있다고 판단되면 투자하면 된다.

더 구체적으로 사업성이 나오는 시기이다.

이때는 프리미엄이 많이 붙어서 이미 비싼 단계이다.

사업시행인가 단계보다는 정확하지만 100%인 것은 아니다.

일반분양이 미분양으로 남으면 조합원에게 부담금이 더 붙을 수 있다.

 

수익성이 별로 없다고 판단되면 팔 수 있는 마지막 단계이기도하다.

 

2017년 8월 국토교통부 보도자료를 보면 재건축 조합원 지위양도를 예외적으로 허용하는 것을 강화시키겠다고 했다.

보도자료에는 유용한 정보가 많으니 부동산과 관련된 정부 홈페이지에 들어가서 보도자료만 잘 챙겨보아도 남들보다 반발자국 더 앞서갈 수 있다고 조언해주셨다.

 

투기과열지구로 지정된 지역에서는 조합원 지위 양도가 까다롭다.

하지만 예외가 있다.

위와 같은 경우는 예외는 인정해준다고 하지만 다시 한번 관련된 서류를 확인해 보아야한다.

 

위의 경우도 있다.

위 2번과 관련된 물건은 정말 흔치않다. 얼마나 재건축/재개발이 지지부진 진행됐으면 아직도 남아있는지를 생각해보면 된다.

5번에서 개인이 개인채무 때문에 경매로 넘겼을 때는 해당되지 않는다.

 

이러한 여러 예외 사항들을 제외하고 조합원 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제 73조를 준용하여 손실보상을 해줘야한다고 한다.

 

생각보다 법 관련된 내용이 빨리 읽히지 않는 것 같다.

이래서 강사님이 계시는거겠지...

 

 

 

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