패스트캠퍼스 수강 후기] 부동산강의 100% 환급 챌린지 34 회차 미션

04. 부동산 금융 상식

Chapter 01. 간접투자

부동산 투자도 리츠로 공동구매한다

펀드핵심정보를 투자자가 한눈에 확인

Chapter 02. 전월세

민간임대주택사업 갈수록 까다로워져

전세금반환보증 가입 더욱 수월해져

청년 전월세 금융지원 방안

Chapter 03. 대출

LTV, DTI

RTI, LTI

제2금융권 DSR 도입

노후 건축물 이자지원으로 부담 없이 새 단장

04. 부동산 도시정비사업 상식

Chapter 01. 재건축, 재개발

재건축, 재개발 절차

 

노후된 건축물을 정부에서 이자를 지원을 받아서 새 단장을 하는 것에 대한 강의이다.

 

2019년 1월 15일 국토교통부 보도자료에 의하면 노후 건축물를 새 단장할 때 이자를 다 주는 것이 아니라 어느 정도는 지원해주겠다고했다.

단열, 창호 등 에너지 효율 개선 공사는 5년간 최대 3%까지 이자를 지원해준다는 것이다.

사업개요: 민간건축물 소유자인 건축주의 그린리모델링 공사비 대출비용 부담을 완화할 수 있도록 이자 비용 일부(최대3%)를 지원

공사 결과 에너지 성능개선 비율이 20% 이상이거나 창호 에너지 소비 효율등급이 3등급 이상이면 지원해주는 것이다.

노후화된 건물은 대부분이 잘 사는 사람들이 살고 있지 않기 때문에 이런 정책이 나온 것이다.

 

건축주가 그린리모델링 사업자 선정 및 계약을 한다.

그린리모델링 창조센터에 사업신청서를 제출한다.

이 곳이 주 센터이다.

그린리모델링 창조센터가 사업 승인 및 결과를 통보한다.

이걸 알게 된 건축주가 은행에 대출신청을 한다.

은행은 그린리모델링 사업자에게 대출을 해준다.

그 후 대출금을 상환을 하고, 국토교통부가 은행에 이자지원금을 지급하는 절차이다.

 

성능을 얼마나 개선하는지에 따라 지원 이자율이 달라진다.

차상위 계층은 더 지원해준다.

 

리모델링을 하기 위해 대출을 받을 때 카드로 결제할 수 있다는 것이다.

예전에는 최소 3백만원부터 대출을 받을 수 있었는데 이제는 5만원 단위로 가능하다.

비주거 건축물에 대해서는 거치기간 2년을 도입했다.

 

비주거와 주거를 취급하는 은행이 서로 다르다.

 

이자지원 대상은 건축물 현황, 사업계획, 에너지 성능개선 비율 등에 대해 서면심사를 통해 선정하며, 2019년도 이자지원 예산이 소진될 경우 사업대산 선정을 종료할 계획이라고 했다고한다.

앗 그럼 지금은 끝났으려나?

 

부동산 투자를 할 때 정보는 많은데 사람들이 어디서 정보를 찾는지를 잘 모르는데 이 케이스는 위에서 정보 확인이 가능하다.

 

부동산 금융 상식 강의가 끝나고 이제 부동산 도시정비사업 상식으로 강의가 넘어갔다.

 

재건축, 재개발에서 제일 중요한 것은 절차이다.

절차를 알아야 투자 타이밍을 찾거나, 정부가 발표하는 정책을 따라가서 실수를 하지 않을 수 있다.

 

2018년 2월 9일을 기준으로해서 많은 것이 변경되었다.

조합원의 권리가 침해받지 않도록 하는 내용이 많이 추가되었다.

순서는 시간이 될 때 한 번 훑으면 좋다.

 

처음 단계는 기본계획 수립과 정비 기본계획 수립 및 지정이다.

계획은 국토부장관에게까지 보고가 되고, 이 사업의 타당성에 대해 분석하게된다.

이러한 기본 계획이 수립되어 있는 상태에서 진행이 되어야한다.

위의 내용처럼 쭉 일이 진행된다.

외울 필요는 없고 이런 것이 있다고 알아만 두면 된다.

대략적으로 알아야 뉴스를 알아듣거나, 투자할 때 투자포인트를 잡을 수가 있다.

 

그 다음 단계는 안전진단인데, 재개발은 상관이 없고 재건축인 경우에만 있는 단계이다.

위 처럼 진행된다.

안전진단을 했는데 D 등급이 나오면 조건부 재건축을 하게 되고, E이면 재건축을 하게 된다.

 

조합설립 전단계가 추진위 구성하는 단계이다.

전문관리업체 선정이란 주민들이 재건축을 하자고 해서 의견을 모았지만 주민들은 전문 지식이 부족하니 재건축과 관련된 일을 대행대주는 업체를 선정하는 것이다.

 

그 다음에는 조합설립 인가를 받아야한다.

조합도 법인이다. 그렇기 때문에 인가 받으면 법인 등기를 해야한다.

재개발은 동의를 하지 않았다고하더라도 조합원이 될 수 있지만, 재건축은 동의하지 않았다고하면 조합원이 될 수 없고 현금청산한다.

인가 다음에 사면 현금청산이라는 것을 꼭 명심하자!!

 

사업시행 인가를 받아야 분양신청기간을 공고할 수 있다.

 

시공사 선정은 원칙은 경쟁입찰이지만, 3회 이상 유찰 시에는 수의계약을 할 수 있다.

시공사가 선정이 되면 시공사로부터 돈을 빌려서 조합을 운영할 수가 있다.

 

위는 일반 분양이 아니라 조합원들의 분양신청인 것이다.

사업시행인가가 있는 날을 기준으로 해서 종전자산 가격을 평가한다.

전 소유자가 분양 신청을 했으면 자동으로 승계 받게된다.

조합설립 미동의자는 매도청구 대상이다.

 

 

500세대가 있었는데 1000세대를 짓는다고 할 때, 조합원을 제외한 나머지 일반 분양은 얼마가 된다.

배정자격은 어떻게 어떻게 배정하겠다. 이러한 세밀한 계획들을 세워서 인가 받는 것이 관리처분계획인가이다.

사업시행 인가 때보다 더 정확하게 수익이나, 배정평형, 추가분담금 등을 알 수 있다.

 

이주가 완료되고 나서야 일반 분양이 시작된다.

조합원 수가 너무 많으면 저층으로 배정받을 수도 있다...

가능한한 이주비를 받는 것이 투자금액을 줄일 수 있다.

현금이 있더라도 이주비를 받아서 현금흐름을 유용하게 운용하는 것이 유리하다.

 

 

이렇게 단계가 진행된다고한다.

복잡했다.... 강사님이 말씀하신대로 일단은 한번 읽고 지나가고 나중에 관련해서 진짜 일이 있을 때 대충 알아듣고 찾아볼 수 있는 정도면 충분한 것 같다.

 

 

 

 

 

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