패스트캠퍼스 수강 후기] 부동산강의 100% 환급 챌린지 35 회차 미션

05. 부동산 도시정비사업 상식

Chapter 01. 재건축, 재개발

재건축, 재개발 절차

재건축, 재개발의 차이점

조합원 자격

 

일반적으로 재건축, 재개발에 관한 법령은 도시 및 주거환경 정비법에서 관여한다.

재건축과 재개발을 혼돈해서 실수하는 경우가 많으니 차이점을 잘 알고있어야한다.

 

조합원 자격에서부터 차이가 난다.

재건축은 일반적으로 집이 있고 그 근처에서 쓰는 학교, 상하수도관 등 여러 시설들이 있다. 집을 제외한 그런 것들은 양호하기 때문에 집반 새로 짓는다.

재개발은 그 동네 자체가 오래돼서 모든 걸 갈아엎어야하기 때문에 이해관계가 복잡하다. 그래서 재개발은 건물이나 토지 중 하나만 소유해도 조합원이 될 수가 있다.

재건축은 공공의 이익보다는 사익을 위한 것이다. 반면 재개발은 공익목적이 강하다. 따라서 재개발은 세입자 주거이주비 및 상가영업보상비를 지급해야한다.

재건축은 평형대도 일정하고 상가도 단지내 상가밖에 없어서 재개발에 비해 사업진행이 원활하다.

재개발은 단독주택, 빌라, 시장, 상가 등 이해관계가 복잡해서 사업진행이 느리다.

재개발은 현금청산자 비율이 재건축보다 많다. 개발 기간이 느리기도 하고 경기가 안 좋을 때 불안감으로 돈 받고 나가는 사람들이 있기도 하다.

현금청산은 재건축은 시세 기준이고 재개발은 감정평가액 기준이다.

 

앞서 배운 내용 정리.

 

재건축 세입자의 손실 보상비는 공익이 아니므로 해당사항이 없다.

현금청산자에 대한 지원은 사업시행인가 내용을 보고 종합적으로 검토해서 판단된다.

주민등록이 되어있지 않은 실제 거주 세입자는 사실관계를 확인해야한다.

 

현금청산자에 대한 보상 및 가격 산정은 사업시행자(조합)과 소유자가 협의하여 산정하도록 되어있는데 주로 감정평가를 의뢰한다.

 

안전진단 여부는 재개발에 비해 재건축이 양호하고(안전진단 실시 얘기가 아닌듯), 임대주택 건설의무는 사업장에 따라 다르다.

보통 국토법에서 정한 것이 법적 상한용적률이다.

국토법에서 정한 용적률보다 낮게 시조례로 허용용적률을 정한다.

법적상한용적률이 300%라면 허용용적률은 280%로 정한다.

거기에 기부채납을 하게 되면 용적률을 더 얹어주는데 그것을 상한용적률이라고 한다.

그래봐야 국토법에서 정한 용적률보다 낮다. 그런데 국토법에서 정한 용적률만큼을 더 줄테니 대신에 임대주택을 지어라라고 법적상한용적률을 정하는 것이다.

 

현금청산자 비율은 재건축은 2%미만이고, 재개발은 10~20%정도 된다.

현금청산자 비율도 투자할 때 잘 봐야한다.

조합은 분양받기 전에는 돈이 없으니 다 빚으로 활동한다. 현금청산자에게 줄 돈도 빚이다.

분양되기 전까지는 조합원들이 나눠서 비용을 부담해야한다. 따라서 현금청산자 비율이 높으면 사업성에 도움이 안된다고 볼 수 있다.

 

2017년 12월 31일까지 관리처분인가 신청을 하지 못한 경우는 초과이익환수제가 적용된다.

투자를 할 때에 초과이익환수제가 적용되는지를 꼭 체크해봐야한다.

이제는 조합원 자격에 대해 논하는 시간이다.

도시 및 주거환경정비법 39조에 보면 원칙은 정비사업의 조합원은 토지등 소유자라고 나와있다.

재건축사업의 경우에는 재건축 사업에 동의한 자이다.

사실 여기에 더 복잡한 경우가 있다고한다.

하나의 토지 또는 건축물에 대해 여러명들의 이해관계가 얽혀있을 때 그 중 한명만 조합원으로 인정해주는 경우이다.

소유권과 지상권을 공유할 때에는 한 명만을 조합원으로 인정한다.

여러 명의 토지등 소유자가 1세대에 속하는 경우 한 명만을 조합원으로 한다.

만약 배우자/19세 미만 자녀는 주민등록표 상에 없어도 한 세대로 본다.

부동산 관련해서는 주민등록표 상에 등재되어있는 것이 어떤지가 핵심이다.

 

가족 여러명이서 같은 개발 지역 안에 여러 건축물을 소유하더라도 조합원 입주권이 하나만 나온다.

 

이혼했거나 19세 이상 자녀가 분가했다면 각각 조합원 입주권을 인정해준다.

 

조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 여러 명이서 산 경우 하나를 제외하고는 입주권이 없다.

재개발과 재건축에 투자할 때에는 (투기과열지구가 아닌 경우) 조합설립인가 후에 여러 채를 가지고 있던 사람이 팔았을 때 그 관계가 복잡해지니 꼭 확인해야한다.

 

투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 후 매매나 증여를 하게 되면 새로 받은 사람은 조합원이 될 수 없다.

다만 예외적으로 상속, 이혼으로 인한 것은 조합원이 될 수 있다.

 

집 두 채는 갑, 을이 각각 소유하는데, 토지는 갑이랑 을이 공유했다?

이런 경우는 조합원 수도 두 명으로 친다.

집이 하난데 갑, 을이 공유하고 있고, 토지는 을의 소유이면 토지등 소유자는 두 명이다. 주택에 대해 갑을 대표자로 하면 조합원 수가 두 명이 된다.

집과 토지를 갑과 을이 공유하고 있다면 토지등소유자는 한 명이 된다. 조합원 수도 하나이다.

(뭔가...억울한 것 같은데.....?)

집이 두 갠데 갑,을이 한세대면 토지등소유자는 2명이나 조합원 수는 1명이된다.

그리고 조합설립인가 후 매수한 자는 조합원 자격이 없다.

갑이 조합원인데 2채를 소유하고 있고, 갑이 을 조합원꺼를 샀다가 다시 병한테 팔면??

갑이 산 시점에서 한 명이 여럿을 소유하고 있더라도 조합 입주권은 한명만 나오기 때문에 병에게 다시 넘겼다고 하더라도 조합원 수는 1명이 된다.

 

따라서 결론은 재개발 물건을 살 때에는 무조건 싸게 나왔다고 사는 것이 아니라 위의 표와 법을 잘 보고 소유가 어떻게 되는지 잘 따져본 후 내가 조합원이 될 수 있는지를 꼼꼼히 확인하고 사야한다.

 

 

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