패스트캠퍼스 수강 후기] 부동산강의 100% 환급 챌린지 33 회차 미션

04. 부동산 금융 상식

Chapter 01. 간접투자

부동산 투자도 리츠로 공동구매한다

펀드핵심정보를 투자자가 한눈에 확인

Chapter 02. 전월세

민간임대주택사업 갈수록 까다로워져

전세금반환보증 가입 더욱 수월해져

청년 전월세 금융지원 방안

Chapter 03. 대출

LTV, DTI

RTI, LTI

제2금융권 DSR 도입

 

 

 

RTI, LTI? 생소한 단어이다.

 

부동산 임대업을 하는 경우 건물을 살 때 보통 저리의 대출을 받아서 금리보다 높은 월세를 받는다.

이때 대출을 RTI로 제한한다. RTI는 이자상환비율이다.

즉, 연간 임대 소득을 해당임대업대출의 이자비용과 해당임대건물의 기존 대출 이자비용을 더해서 나눈 것이다.

결국은 소득을 이자로 나눈 비율인 것이다.

아파트는 1.25배, 상가오피스텔 등 비주택은 1.5배를 넘어야만이 대출이 가능하다.

 

 

RTI가 높아지면 소득이 많아진다는 소리이다. 그래서 임대업자들이 월세를 올릴 가능성이 높고, 이 부담은 세입자에게 전가되게 된다.

 

 

임대 소득은 계약서, 시세자료, 감정평가서 등을 근거로 산출한다고 한다.

 

 

 

금리 상승에 대비한 스트레스 금리를 가산할 수 있다.

이자비용이 높아지면 RTI가 내려가게되기 때문이다.

 

RTI에도 예외적인 케이스가 있긴 있다. 심사의견을 별도로 기재하고 금융사가 사전에 설정한 한도 내에서는 대출이 가능하다.

 

발표 당시 정부는 사후에 차주의 임대소득, RTI 등에 대한 철저한 전산관리 및 부동산임대업 대출 현황에 대한 모니터링을 강화하겠다고 했었다.

 

1억 이하의 대출은 RTI 적용에서 제외된다.

 

LTI는 개인사업자가 받는 대출과 가계 대출을 소득으로 나눈 것이다.

차주 : 돈을 빌리는 사람

 

차주 대출총액은 차주의 전체 금융권 가계대출과 개인사업자 대출을 합하여 산출한다.

 

차주 소득은 영업이익을 기준으로 하되, 근로소득 등 합산 가능한 소득이 있는 경우 추가 합산하여 가능하다.

 

금융당국에서는 LTI를 금융회사 자유사항으로 규정하되, 10억원 이상 대출 취급 시 LTI 적정성에 대한 심사의견 기재를 의무화 하도록 하고있다.

 

LTI도 RTI와 마찬가지로 금융회사는 차주의 대출총액, 소득정보, LT 비율 등을 전산관리하고, 대출 추이 및 건전성 등을 모니터링하겠다고 밝혔었다.

 

만기일시상환은 이제 없다고 보면 된다.

어떤 것이 더 유리할까?

원금균등상환은 원금이 계속 줄어드니 이자를 더 적게내게 된다. 따라서 더 유리하다.

초기에 내야하는 금액은 부담되지만 이자가 감소하게된다.

 

작년 5월 금융위원회에서 제2금융권에도 DSR을 도입하겠다고 밝혔다.

 

정부는 2017년 10월 DSR 도입계획을 발표했고, 18년도부터 단계적으로 DSR을 도입해 오고 있다.

그리고 제2금융권에도 DSR을 시행해서 사계부채 전반에 걸쳐 상환능력 심사 체계를 완비하겠다고 밝힌 것이다.

 

업권별로 DSR 편차가 너무 크다.

이유는 소득확인 절차를 성실히 하지 않았거나, 소득증빙이 용이하지 않았던 것으로 파악되고있다.

 

정부의 목표는 위와 같다.

 

그래 DSR이 뭔데?

총 부채를 연간 소득으로 나눴다고 이해하면 쉽다.

 

DSR은 원리금에 모든 대출의 원리금 상환액으로 심사하기 때문에 더 까다롭고 엄격하다.

 

연간소득 3천만원, 주담대 1억이 있을 때 추가 신용대출 2천만원을 받는 경우?

 

원리금 상환액은 신용대출 3백만원에 주담대 727만원을 더한 1,027만원이 된다.

이를 3천만원으로 나누면 34.2%가 나오게 된다.

이  경우 추가대출이 가능하다.

 

 

무주택세대는 주담대 관련 제한이 없다.

다만 규제지역에서 고가주택을 구입할 경우 2년 이내 전입하는 조건으로 주담대가 가능하다.

해외 파견 같은 케이스는 입증만 한다면 예외로 인정이 가능하다.

1주택 보유 세대는 2년 내에 기존 주택을 처분한다고 약정할 경우에 주담대를 받을 수 있다.

 

1주택 세대라도 입증한다면 받을 수 있는 예외 항목이 있다.

하지만 임대로 활용하는 경우에는 주담대를 받을 수 없다.

 

 

 

기존 주택을 담보로 새 주택을 구입하려는 경우 위 케이스는 가능하다.

 

예외 사례로 적시하지 않은 사례도 인정 가능하다는 것을 명심하자!

받을 수 있을 것 같으면 은행에 가서 물어보자.

 

규제지역이 아니면 2주택 이상 보유해도 주담대가 가능하다!!

2주택자는 기존 주택을 다 처분하겠다고 약속해도 규제지역 내에서는 주담대를 받을 수 없다.

 

아까는 처분 조건이었고 위는 직장근무 이유인데, 여전히 안된다.

 

2주택 중 하나의 주택을 처분한다면 가능하다.

반드시 매매계약서를 제출해야한다.

 

분양권도 주택수에 포함이 된다.

기존 주택을 2년 내에 처분한다는 약정 체결 후에 중도금 대출을 받을 수 있다.

다만 주거용 오피스는 해당되지 않는다. 기본적으로 상가이기 때문이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

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