[패스트캠퍼스 수강 후기] 부동산강의 100% 환급 챌린지 31 회차 미션

04. 부동산 금융 상식

Chapter 01. 간접투자

부동산 투자도 리츠로 공동구매한다

펀드핵심정보를 투자자가 한눈에 확인

Chapter 02. 전월세

민간임대주택사업 갈수록 까다로워져

전세금반환보증 가입 더욱 수월해져

 

 

2018년 발표한 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안으로 강의를 시작하셨다.

주택임대사업자로 등록하는 민간임대주택에 관한 내용이다.

여러 세제혜택을 주고 있는데, 이는 사실 전월세상한제를 통해서 전월세를 안정화 시키겠다는 취지였다.

근데 막상 이렇게 해놓고 보니 헛점이 보였다는 것이 문제가 되었다.

 

문제는 임대사업자 등록 후 최초 체결하는 임대차 계약부터만 5% 상한제가 적용된다는 것이었다.

기존에 세입자가 있는 상태에서 등록한 경우에는 세입자가 상한제를 적용받지 않는다.

이러한 헛점때문에 개정이 필요했다.

 

또한 임대 의무 기간을 지키지 않고 팔면 과태료를 부과하고 있었는데 매년 부과 건수가 증가되었다.

5%상한제에 대한 의미가 퇴색하는 것과 의무를 가볍게 어기는 것을 보고 법을 개정하게 되었다.

 

기존에 세입자가 있는 상태에서 등록하면 기존에 있는 계약을 최초 임대계약으로 보고 5% 상한을 적용한다.

임대 의무기간 종료 후에 임대등록을 유지하는 경우에도 5% 상한제를 적용한다.

과태료도 3배로 늘려버렸다.

 

종합과세는 여러 소득들을 한번에 합쳐서 세금을 부과하기 때문에 세금이 많이 나온다.

분리과세는 이 부분과 저 부분을 다 분리해서 세율을 곱한다는 것이다. 그래서 세금이 적다.

 

따라서 고가주택에는 세금을 많이 내는 종합과세를 부과한다는 것이다.

다만 고가주택이어도 1주택자이고 전세인 경우에는 비과세이다.

 

2주택 이상인 경우 임대소득이 2천만원 이하라면 임대소득만 떼와서 따로 세율을 계산한다.

2천 초과인 경우엔 종합과세 대상이다.

 

임대소득은 개인별 과세이다. 따라서 2천만원 초과시에는 부부가 나눠서 소유해야 절세효과가 있다.

 

주택임대사업자등록을 한 경우에는 필요경비율 60%를 공제해준다.

위에서 1.8%는 이자율이다.

총수입금액에서 60%를 제외한 40%에다가 14%를 매기게 된다.

 

2019년부터 주택임대사업자등록을 하지 않은 경우에는 필요경비율이 50%가 된다.

 

취득세는 신축에 관한 것이다. 내가 돈 주고 산 것은 감면이 없다.

2018년도 4월 1일 이후부터는 8년 이상 임대해야한다는 내용에 주목하자.

이제는 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취즉한 주택은 임대등록 시에도 종합부동산세를 내야한다.

 

전월세 거래 신고 의무화는 아래와 같다.

기존 60일에서 이제는 계약 30일 이내에 신고해야하는 것으로 바꼈다는 것이 가장 큰 변화이다.

 

세입자가 전세금을 집주인에게 돌려 받지 못할 때 대신 돌려주는 전세금반황보증과 관련된 수업이다.

국도교통부에서 2019년 7월 배포한 내용을 보면 전세 계약기간이 절반 이상 지난 세입자도 전세금반환보증 가입이 가능하다고 되어있다.

기존에는 절반 이상되면 가입이 불가능했지만, 이제는 가능해졌다.

이제는 24개월 중 18개월 안에만 가입이 가능하도록 바꼈다.

 

기존법과 특례를 비교해보면 기한에서 큰 차이가 있다.

대신 신청요건이 기존보다 조금 까다로워졌다.

보증공사에서 세입자의 전세금을 대신 반환, 즉, 대위변제 후 구상권을 청구한다.

구상권 : 집주인한테 전세금을 받을 권리

 

전세금반환보증 특례는 2019년 7월 말부터 시행되었다.

가입은 HUG 영업점, 홈페이지, 시중은행, 카카오페이, 위탁 공인중개사를 통해 가입 가능하다.

 

보증보험을 들었으면 대신 수수료를 내야하는데 위와 같다.

 

보증공사는 크게 두 곳이 있다.

인수 기준과 임차보증금에서 두 곳이 차이를 보인다.

보증조건은 위와 같다.

복잡한 사항에대해서는 가입이 허락되지 않는다고 생각하면 된다.

예전에는 보증 보험에 가입하려면 집주인의 동의가 필요했지만 이제는 더 이상 필요하지 않다.

보험금 청구 시기는 30일이 지나도 받지 못했을 때이다.

경매에 넘어가서 팔렸는데 임차보증금을 반환 받지 못했을 때에도 포함된다.

 

집주인이 바뀌었다면 새 계약날부터 임차기간이 다시 시작된다.

 

입주하기 전에는 보험 가입이 불가능하다.

 

상가건물은 해당이 되지 않고 오직 주택만 해당된다.

 

임차인도 임대인과의 약속을 지켜야한다.

임차인이 계약을 어기고 먼저 이사간다면 임차인이 의무를 다 하지 않았기 때문에 보험금 지급사유에 해당되지 않는다.

 

경매 후 임차인이 배당으로 모두 돈을 돌려받았다면 보상 의무가 없지만 일부만 받았다면 나머지는 보상 받을 수 있다.

 

 

 

 

 

 

 

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