[패스트캠퍼스 수강 후기] 부동산강의 100% 환급 챌린지 28 회차 미션

03. 부동산 투자 개론

Chapter 01&02. 부동산 입문

부동산 용어 정복 : 게임의 규칙

부동산 경제학 : SKY 입학

Chapter 03. 부동산 초급

권리금 부르는게 값

Chapter 04&05. 부동산 입문

주택과 상가 : 종류별 구분

부동산 서류 보기(등기사항 전부증명서)

Chapter 02. 부동산 중급

법대로 합시다 (임대차 보호법-주택)

법대로 합시다 (임대차 보호법-,상가)

Chapter 03. 부동산 중급

주택투자 (재건축 투자 바로 알기)

주택투자 (재개발 투자 바로 알기)

주택투자 (리모델링 투자 바로 알기)

Chapter 06. 부동산 중급

상가투자 (수익형 부동산 투자 방법)

Chapter 01. 부동산 고급

망하는 부동산 투자 (지역주택조합 / 기획부동산)

Chapter 02. 부동산 고급

부동산 계약서 작성시 주의사항

Chapter 03. 부동산 고급

경매 : 승자의 저주 / 상처뿐인 영광

Chapter 04. 부동산 고급

부동산의 금융상품과 : 부동산 펀드 & 리츠

Chapter 05. 부동산 고급

법대로 합시다 : 부동산 민법

Chapter 01. 부동산 실전

부동산 대출 : 상품과 규제

Chapter 01. 부동산 실전

부동산 투자 - 3ways (재개발/재건축/갭투자)

 

 

부동산은 대부분 대출을 끼고 있기 때문에 그에 대해 다뤄보는 시간을 갖는다.

 

정부에서 대출해주는 혜자스러운 대출상품 첫 번째는 보금자리론이다.

가장 큰 특징은 고정금리라는 것이다.

2019년 8월 기준은 위와 같다. 항상 최신 금리는 그때 그때 확인해야한다.

신혼부부인 경우에는 0.2% 포인트를 할인 받을 수 있다.

다자녀/한부모/장애인인 경우에는 0.4% 포인트를 할인 받을 수 있다.

보금자리론은 크게 세 가지가 있는데 아낌e보금자리론은 인터넷으로 신청해서 받는 것이고 다른 두 개 보다 조금 더 저렴하다.

 

자격은 위와 같다.

대한민국 국민이어야 하고, 소득의 조건은 연 7천만원이하여야 한다.

신용에 결격사유가 없어야하고 무주택이어야한다.

 

정리하자면 보금자리론은 무주택자, 1주택자가 대상이다.

연소득 부부합산 7천만원 이하여야한다.

고정금리가 특징이다.

대상주택은 6억 원 이하이고, 대출 한도는 최대 3억원까지 이다.

 

보금자리론이 고정금리였다면, 디딤돌 대출은 변동금리이다.

금리는 2.0%에서 3.15%까지이다.

생애최초 신혼부부의 경우에는 금리가 1.7%에서 2.75%까지이다.

고정금리 또는 5년 단위 변동금리 선택이 가능하다.

앗...갑자기 이제야 드는 의문인데 만약에 30년 빌려놓고 신입사원이어서 연봉이 낮다가 나중에 연봉이 높아지면 어떻게 되는걸까......?

 

대출자격은 보금자리론과 크게 다르지 않다.

대한민국 국민이어야하고 무주택자여야한다.

신혼가구는 혼인신고일이 신청일로부터 7년이내여야한다.

 

정리하자면 디딤돌대출은 무주택자를 대상으로 하고, 부부합산 연소득 6천만원이하가 대상이다.

대출금리는 고정금리 또는 5년 단위 변동금리를 선택할 수 있다.

대상주택은 5억원 이하이고, 대출한도는 최대 2억원 이하이다.

주거전용면적은 85제곱미터 이하인데 대략 32~34평형이라고 생각하면 된다.

 

적격은 정부상품이라는 뜻으로 해석하면 된다.

적격대출은 무주택자 또는 1주택자 대상이다.

대출금리는 은행마다 상이하다.

대상주택은 9억원 이하이고 최대한도는 5억원이다. 6억 초과 주택을 매입할 때 고려해볼 수 있는 대출이다.

일반적인 은행 대출과 비슷하다고 생각하면 된다.

 

정부에서 마련한 대출상품은 크게 보금자리론, 디딤돌 대출, 적격대출 이렇게 세 가지가 있다고 보면 된다.

신청 대상의 연 소득이 다 다르니 살펴보아야한다.

대출금리에서도 차이를 보이고 있다.

대상 주택 금액과 대출한도도 각각 다르다.

 

이번에는 대출 규제이다.

이자를 낼 능력이 되더라도 무한정으로 대출을 받을 수 없게 만드는게 정부 대출 규제 흐름이다.

LTV는 담보인정비율이다.

집 값이 2억이고 대출이 1억원까지 가능하다고하면 LTV는 50%이다.

DTI는 총부채상환비율이다.

LTV는 전체 집 값에서 몇 퍼센트까지 대출을 받을 수 있느냐였고, DTI는 전체 소득 중에 대출금 상환으로 몇 퍼센트까지 잡아줄 수 있느냐이다.

연봉이 4천만원이고 DTI가 50%로 잡힌다고 하면 연봉 절반만 대출 받을 수 있게 하는 것이다.

DSR은 총부채원리금상환비율인데 DTI의 업그레이드 버전이라고 보면 된다.

DTI는 주택담보대출로 부담하는 원리금 상환이 얼만지를 기준으로 했다면, 주택담보대출에 나머지 부채까지 감안해서 계산하는 것이다. 신용카드 대출, 마이너스 통장 등까지를 갚아나가는 것을 계산하게된다.

 

위 테이블을 보면 대략적으로 집 값의 절반 정도까지만 대출을 받을 수 있다고 생각할 수 있다.

 

부동산 투자 3가지 방법이다.

그 중 첫 번째 재개발 투자.

괜찮은 지역은 어디일까를 어떻게 알아볼까?

서울은 위 테이블에서 두 가지 이상을 만족해야하고 기타 지역은 한 가지 이상을 ㅁ나족해야한다.

호수밀도는 1헥타르(1제곱킬로미터)에 60호 이상 모여있으면 재개발 요건 중 하나를 만족하게 된다.

노후도가 60%이상이면 자격 요건이 된다.

접도율은 40%이하이다. 폭4m이상 도로에 4m이상 접한 건축물의 비율을 얘기한다. 4m는 소방도로 기준인 것이다.

화재에 취약하기 때문에 접도율이 높으면 재개발을 할 요건이 충족된다고 보는 것이다.

과소필지가 40% 이상일때도 포함된다. 과소필지는 아무것도 할 수 없는 쓸모없는 땅이라고 보면 된다.

서울은 왼쪽 테이블, 나머지는 오른쪽 테이블을 보면 된다.

 

부동산 중개소에 가면 재개발 소문이 돌고있다는 말을 들을 수가 있는데, 꼭 내가 직접 확인하는 것이 좋다.

서울시 재개발 재건축 정비사업 현황을 인터넷에서 검색해서 들어가면 엑셀로 각 자치구별로 무슨 사업이 진행되는지, 지번이 어떻게 되는지, 진행단계는 어떻게 되는지 등 자세한 내용을 볼 수 있다.

재개발뿐만 아니라 재건축도 같이 받아 볼 수 있다.

재개발 투자에서 가장 핵심은 분양자격이다.

조합원이 되어서 아파트를 분양 받을 수 있느냐 없느냐는 꼼꼼하게 확인해야한다. 전문가의 도움을 많이 받아서 꼭 확인하고 투자해야한다.

지분쪼개기, 무허가건물(뚜껑), 도로부지는 도박과 같다.

지분 쪼개기 - 1인  단독주택을 재개발된다고해서 집을 허물고 10세대 빌라로 다시 짓는 경우 10명에게 분양권을 다 주게되는데, 간혹 일부를 상가인데 주택으로 쓰는 근린시설로 활용하는 경우 분양을 받을 수가 없다.

그러니 다세대 주택을 산다고해도 꼼꼼하게 분양 자격을 확인해야한다.

초보는 하지말라는 조언.

무허가건물, 도로부지도 자격이 안될 가능성이 높으니 투자하지 말라고 하셨다.

 

서울시 재개발 재건축 정비사업 현황을 검색하면 위와 같이 재개발 투자 정보와 함께 재건축 투자도 같이 받아볼 수 있다.

재건축 투자의 접근 방법이다.

집값 형성 공식은 일반적으로 전세가격 플러스 알파가 된다. 전세가 1억인데 집 값이 올라갈 것이라는 기대감으로 1억이 플러스 알파가 된다.

재건축 집값 형성 공식은 전세가격에 플러스 알파가 더해지고 플러스 베타까지 더해진다. 플러스 베타는 재건축을 하게 되면 주변 시세가 올라갈 것이라는 기대감이다.

집 값은 전세가격이 핵심이고 그에 기대치가 붙는 것이라고 보면 된다.

전세가격이 주거 순수한 가격이자 가치인 것이다.

강사님 개인 의견으로는 재건축 아파트의 현재 시세는 오늘까지의 모든 정보가 반영된 상태이다.

재건축 아파트의 경우 시세가 13억이라고 했을 때, 각각 집주인이 7억, 9억, 10억에 집을 샀다면 7억에 산 집주인이 집 값을 더 깎아줄 가능성이 크니 참고하라고 팁도 주셨다.

 

마지막은 갭투자이다.

전세를 안고 사는 것이다.

5억짜리 주택에 전세가 3억이 들어있다면 2억만큼의 자본만 가지고 사는 것이다.

베스트 케이스는 전세가가 상승하면서 매매가가 상승하는 것이다.

하지만 안좋은 케이스는 전세가 없고 매매가가 하락하는 것이다.

갭투자는 대출없이 비교적 소액으로 접근 가능하고, 매매가가 상승할 경우 레버리지 효과가 크다는 것이 특징이다.

 

갭투자 사례로 길음뉴타운래미안6차가 매매가가 5.5억이었고 전세는 5.2억이었다.

이런 경우 3천만원으로 집을 살 수 있었다.

길음뉴타운, 노원 주공아파트가 갭투자 성지로 불렸었다.

 

하지만 2019년에 매매가격대비 전세가율이 떨어지는 추이를 보였다.

갭투자가 항상 안전한 것은 아니라는 것을 명심해야한다.

 

 

 

 

 

부동산 투자 올인원 패키지 Online ▶ https://bit.ly/387amXw