[패스트캠퍼스 수강 후기] 부동산강의 100% 환급 챌린지 26 회차 미션

03. 부동산 투자 개론

Chapter 01&02. 부동산 입문

부동산 용어 정복 : 게임의 규칙

부동산 경제학 : SKY 입학

Chapter 03. 부동산 초급

권리금 부르는게 값

Chapter 04&05. 부동산 입문

주택과 상가 : 종류별 구분

부동산 서류 보기(등기사항 전부증명서)

Chapter 02. 부동산 중급

법대로 합시다 (임대차 보호법-주택)

법대로 합시다 (임대차 보호법-,상가)

Chapter 03. 부동산 중급

주택투자 (재건축 투자 바로 알기)

주택투자 (재개발 투자 바로 알기)

주택투자 (리모델링 투자 바로 알기)

Chapter 06. 부동산 중급

상가투자 (수익형 부동산 투자 방법)

Chapter 01. 부동산 고급

망하는 부동산 투자 (지역주택조합 / 기획부동산)

Chapter 02. 부동산 고급

부동산 계약서 작성시 주의사항

Chapter 03. 부동산 고급

경매 : 승자의 저주 / 상처뿐인 영광

 

계약서 작성은 기본적으로 중개업자들이 하지만 그 중 특히 주의해야하는 포인트를 알려주는 강의이다.

위는 부동산 매매계약서와 임대차 계약서이다.

이 중 중요한 것은 특약사항이다.

위의 내용에도 불구하고 이건 이렇게 저건 저렇게 하겠다는 내용이다.

즉 특약사항이 위의 문구보다 우선한다.

그래서 꼼꼼히 살펴봐야한다.

임대차계약서도 매매계약서와 비슷하다.

여기에도 특약사항이 적혀있다. 꼭 살펴보자.

 

정부에서 임대차 계약은 업그레이드 된 양식을 사용하자고해서 정형화된 양식을 배포했다.

수리해야할 시설 내용, 기간, 세입자들이 들어가야하는 날짜 등을 쓰게 양식이 만들어져있다.

기존에는 현시설상태의 임대차계약이라고 특약사항을 쓰는데, 엄한 상태 그대로 다음사람이 받게되는 경우가 있었다.

이제는 위 양식을 사용하면 조금 더 디테일하게 보호받을 수 있다.

기존에는 임대차 계약을하면 중개 수수료가 임대차계약서에 언급되지 않고, 부속서류인 중개확인설명서에 나와있다.

이제는 정부 배포 양식에는 중개수수료를 쓰게 되어있다.

 

주의해야할 사항 중 첫 째는 계약 당사자를 확인하는 것이다.

당사자의 신분증을 확인해야한다. 등기사항증명서의 사람과 신분증을 꼭 확인해야한다.

대리인이라고 주장하는 경우에는 인감증명서, 위임장, 대리인 신분증을 확인하라고 하지만, 사실 당사자가 나오기 전까지는 계약을 하지 않는 것이 가장 좋은 방법이다.

심지어 공인중개업자가 대리인이라고 속여서 돈 받고 달아나는 경우도 있었다.

본인이 나올 경우에만 거래를 하는 것이 좋다.

본인이어도 꼭 등기부상 본인인지 확인하자.

민원24에 들어가서 테마별민원에서 주민등록 진위여부까지 확인할 수 있다.

 

다음 주의해야할 사항 두 번째는 현 시설 상태의 매매(임대차)계약이다.

19년 8월 1일에 계약했는데 9월 30일에 하자를 발견했더라고 하더라도 고쳐달라고 애기할 수 없다.

현 시설 상태로 계약을 했는데 현 시설과 다르다고 증명을 하기가 힘들다.

따라서 집을 보러가면 꼭 사진을 찍어놓자.

 

세 번째로 주의해야할 사항은 대출 관련 특약이다.

5억원짜리 집인데 3억에 전세를 들어갔더니, 나중에 서류를 떼었더니 2억이 대출이 잡혀있는데 대출을 못 갚아서 경매를 넘어가는 경우가 가끔 있다.

따라서 대출 관련 특약을 해야한다. 매매의 경우 대출금은 언제까지 정리를 한다는 내용을 넣어야한다.

임대의 경우 전세의 경우 해당 주택을 담보로 더 이상 대출을 받지 않는다는 추가대출이 불가능하다는 조건을 넣어야한다. 다만, 월세의 경우 대출을 더 받는 것은 상관이 없다. 은행에서 보증금을 제외하고 계산해서 대출을 해주기 때문이다.

 

마지막으로 주의해야할 사항은 부동산 중개 수수료 사전 협의하는 것이다.

나라 형식에서는 중개수수료를 메인 페이지에 넣지만 안 넣는 경우가 있으므로 꼭 미리 얘기하자.

 

참고로 수리비 발생시 비용 부담은 민법에서 애매하게 정의하고 있다.

중대한 사항(보일러, 수도)은 임대인이 지불한다.

경미한 사항(수도꼭지, 형광등)은 임차인이 알아서 해야한다.

 

계약 작성 시 중도금을 중요하게 생각해야한다.

계약할 때 계약금, 중도금, 잔금이 있다.

계약금까지는 마음을 바꿀 수 있지만 중도금을 지급하면 무조건 계약이 이행이 되어야한다.

되돌릴 수가 없으니 중도금은 신중하게 생각해야한다.

그래서 일반적으로 신중하게 하기 위해 가계약금도 거래하고 있다.

 

위 제목은 보수적인 투자자 입장에서 지어본 것이다.

내 성향이 공격적이라면 경매로 투자하는 것이 좋을 것 같다.

 

경매는 누군가 건물, 아파트, 주택을 담보로 대출을 빌렸는데 갚지 못하면 기존 자산을 팔아서 돈을 갚으라고 한다.

이 것이 경매인데, 최근 대중들에게 개방이 되면서 경매에 대한 관심이 매우 높아졌다.

경매를 했는데 시세가 5억원인데 최종 낙찰 가격은 2억원이다.

전세를 3억원에 들어갔다면 아무리 1순위라고해도 2억만 받게된다.

 

경매 채권자 우선순위는 위와 같다.

경매에 대한 비용은 제하고, 변제금 제하고, 세금도 빼고, 우선변제권을 제한다.

마지막에 일반채권이 있다.

전세나 월세로 들어간 사람이 자기 돈을 다 못받게 되는 것이 일반적인 사항이다.

일반채권에는 세입자, 은행, XX 캐피탈이 관여되어 있을 수 있다.

 

유치권과 위장임차인을 걸러내야한다.

유치권은 세탁소를 생각하면된다.

내가 옷을 맡겼다면 만원을 주지 않으면 옷을 돌려주지 않는다.

집을 다 공사하고 공사대금을 못받으면, 새로운 주인이 경매로 집을 샀을 때 서류에는 유치권 얘기가 전혀 없었더라고 하더라도 유치권이 있다고 하면 새로운 집 주인이 줘야한다.

위장임차인은 최우선변제권과 관련이 있다. 집을 세를 줄 때 친인척에게 줄 때 가상으로 주는 것이기 때문에 가상 임차인 즉 위장임차인이라고 한다.

 

경매의 장점으로는 시세대비 낮은 가격이 가능하다는 것이다.

감정가가 10억원짜리가 경매에 올라왔으면 1차는 대부분 유찰이 된다.

그 다음 가격은 8억에서 시작하고, 그 다음은 6억4천만원, 그 다음은 5억천만원으로 이렇게 할인이 되게 된다.

이러다보면 감정가대비 절반 가격으로 받게 된다.

 

두 번째 장점은 국가가 권리관계를 정리해준다는 것이다.

하지만 유치권은 별개이고, 전문가가 해결해주는 분야이다.

 

경매의 단점도 있다.

시세대비 높은 가격으로 낙찰 받을 가능성도 높다.

감정가 10억 아파트가 1회엔 8억에 나와서 2회에 갔더니 사람들이 몰려서 더 가격이 높아지는 경우가 있다.

 

경매 관련 정보는 대법원에서 제공하는 경매 정보를 보면 된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

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