[패스트캠퍼스 수강 후기] 부동산강의 100% 환급 챌린지 27 회차 미션

03. 부동산 투자 개론

Chapter 01&02. 부동산 입문

부동산 용어 정복 : 게임의 규칙

부동산 경제학 : SKY 입학

Chapter 03. 부동산 초급

권리금 부르는게 값

Chapter 04&05. 부동산 입문

주택과 상가 : 종류별 구분

부동산 서류 보기(등기사항 전부증명서)

Chapter 02. 부동산 중급

법대로 합시다 (임대차 보호법-주택)

법대로 합시다 (임대차 보호법-,상가)

Chapter 03. 부동산 중급

주택투자 (재건축 투자 바로 알기)

주택투자 (재개발 투자 바로 알기)

주택투자 (리모델링 투자 바로 알기)

Chapter 06. 부동산 중급

상가투자 (수익형 부동산 투자 방법)

Chapter 01. 부동산 고급

망하는 부동산 투자 (지역주택조합 / 기획부동산)

Chapter 02. 부동산 고급

부동산 계약서 작성시 주의사항

Chapter 03. 부동산 고급

경매 : 승자의 저주 / 상처뿐인 영광

Chapter 04. 부동산 고급

부동산의 금융상품과 : 부동산 펀드 & 리츠

Chapter 05. 부동산 고급

법대로 합시다 : 부동산 민법

 

 

나는 백만원으로 해외의 건물주가 됐다? 부동산 펀드와 리츠의 광고이다.

주식처럼 주식을 사서 주인이 되는 개념이다.

 

 

부동산 펀드는 펀드이다.

투자자가 투자를 하면 자산용사가 굴려서 다시 수익금을 분배받는 구조이다.

펀드를 어떻게 하느냐에 따라 부동산펀드인지가 결정된다.

부동산 개발 사업, 수익성 부동산, 해외 부동산에 투자하면 부동산 펀드가 된다.

 부동산 펀드는 위와 같다.

임대형 펀드 : 오피스나 상가를 사서 임대료를 받는 펀드이다.

대출형 펀드 : 어느 회사에서 건물을 짓겠다고 하면 돈을 빌려주고 분양이 잘되거나 건물이 잘되면 이자를 쳐서 돌려줘. 이런 펀드이다. 주식으로는 엔젤투자가 비슷하다.

경공매형 펀드 : 법원 경매 물건을 경매 받아서 하는 펀드인데 많지는 않다.

개발형 펀드 : 주택을 짓거나 건설 사업을 하는 것인데 많지는 않다.

 

임대형과 대출형이 일반적이다. 

 

 

 

 

2018년 기준 해외 부동산펀드 수익률 펀드를 보면 마이너스 비율이 28%정도 된다.

국내에서는 대부분이 3~5%정도 수익률을 기록하고 있다.

 

하지만 2019년 상반기를 보면 미래에셋은 16.83% 수익률을 기록했다.

강사님 말로는 복불복이라고...

 

사실 여기서 말씀하시고자하는바가 무엇인지는 잘 모르겠습니다.....?

 

부동산 펀드는 펀드이지만 리츠는 주식이다.

투자자가 부동산 투자회사의 주주가 되는 것이다.

투자 자산에서 수익률이 나면 배당을 받는 개념이라고 보면 된다.

일반적으로 세금 이슈로 인해서 수익의 90%이상을 배당하고 있다.

주식처럼 사고파는 것도 가능하다.

 

2018년 리츠 수익률은 보면 평균은 8.5%이다.

부동산펀드에 비해 안정적이지만, 평균의 함정에 속지말자.

 

리츠는 주주가 되는 형태이다.

최소 자본금에 규제가 있다.

90% 이상 배당시에 법인세를 과세하지 않는다.

 

부동산 펀드는 신탁형/회사형 형태이다. 즉, 결국 펀드이다.

 

 

점유는 속된말로 깔고 앉아있는 것을 얘기한다.

20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 소유권을 취득한다.

간단하게 예로, 누군가가 20년동안 A가 농사를 지었고 소유는 B 이다.

A가 내 땅인 것 같은데?라고하면서 등기를 하면 소유권이 A에게 넘어간다.

우리나라가 625와 같은 여러 일을 겪으면서 서류가 완벽하지 않기 때문에 누군가가 자기 땅으로 알고 있다고 알고있다면 인정해준다는 조항이다.

우리 땅인데 우리가 관리하고 있지 않다면 확인을 해볼 필요가 있다.

부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

원래 주인은 B이지만 땅의 주인이 A로 10년동안 등기 되어있다면 A가 주인이 된다.

옛날에 시골에는 서류가 잘못되어서 A로 등록되는 경우가 있었다...

 

즉, 20년간 점유하거나 10년동안 부동산 등기가 되어있다면 실소유주가 된다.

 

우리나라에는 관습법이라는 것이 있다. 그 중 대표적인 것이 분묘기지권이다.

 

남의 땅에 묘지를 쓸 수있는 경우는 세 가지가 있다.

첫 째는 토지 소유자가 승낙을 한 경우이다. 이건 당연한거 아닌지...ㅎㅎ

그 다음은 승낙하진 않았지만 분묘를 시효로 인하여 취득하거나, 자기 토지에 분묘를 설치이후 토지를 다른 이에게 처분하는 경우이다.

내가 토지를 넘겼다고 하더라고 묘자리에 대한 권리는 인정이 된다.

즉, 정리하자면 내 땅에 묘지가 있다면 내 맘대로 처분하지 못한다.

내 땅에 누군가가 몰래 묘지를 세우고 도망가도 그러하다...

자손이 계속 묘지에 찾아오는 한 주인이 함부로하지 못한다.

이게 무슨 낡은 법이람............. 너무 억울할듯 ㅠㅠ

 

소유 형태에 대한 것도 민법에서 얘기하고있다.

아파트를 반으로 나눠서 남편이 절반, 아내가 절반 가지고 있다면 남편 혼자 팔고 싶다고해서 팔수는 없다.

지분만 팔 수가 있다.

이것을 공유라고 한다.

합유는 조합이 가지고 있는 것이다.

합유는 지분을 판다고해도 조합 승인이 없을 경우 팔 수가 없다.

총유는 비법인단체가 소유가하는 것인데 자유롭게 처분이 불가능하다.

 

부부가 공동 명의를 등록하면 양도소득세에서 이득을 볼 수가 있다.

나중에 팔 때 시세차익을 많이 얻었다면 절세가 가능하다.

집을 살 때 취득세에는 공동명의가 의미가 없다.

특별히 어떻게 정해놓지 않으면 일반적인 경우에 매수자가 3억짜리 주택에 계약금 10% 걸었는데 마음이 바꼈다면 3천만원을 포기하고 집을 안산다고 할 수 있다.

집을 파고자 했던 사람은 3천만원의 2배를 추가로해서 돌려줘야한다. 이것이 해약금 조항이된다.

일반적으로 24시간 이내에는 계약을 자유롭게 깰 수 있다고 생각하는데, 아니다. 이미 돈을 보내면 계약이 설립된다.

 

임대인은 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있다. 즉, 보일러, 수도 등을 유지할 의무가 있다.

임차인의 의무는 지체없이 임대인에게 통지를 해야한다.

보일러, 수도 등이 고장나면 임차인은 바로 임대인에게 통지해야한다. 통지하지 않고 급하게 수리하고 나중에 집주인에게 통보하면 집주인이 보상해야할 의무가 없게된다.

 

상속에 대한 것도 민법에서 정의하고 있다.

법에서 정한 상속분과 최소한의 권리인 유류분은 위와 같다.

즉, 내 전재산은 첫 째에게 물려주겠다고해도 유류분에 의해 전체를 첫 째에게만 물려줄 수가 없다.

오 이건 고등학교때 법 과목에서 배운건데!!!!

 

오늘은 매우 간단히 훑고 지나가는 느낌의 강의들이었다.

 

 

부동산 투자 올인원 패키지 Online ▶ https://bit.ly/387amXw