[패스트캠퍼스 수강 후기] 부동산강의 100% 환급 챌린지 25 회차 미션

03. 부동산 투자 개론

Chapter 01&02. 부동산 입문

부동산 용어 정복 : 게임의 규칙

부동산 경제학 : SKY 입학

Chapter 03. 부동산 초급

권리금 부르는게 값

Chapter 04&05. 부동산 입문

주택과 상가 : 종류별 구분

부동산 서류 보기(등기사항 전부증명서)

Chapter 02. 부동산 중급

법대로 합시다 (임대차 보호법-주택)

법대로 합시다 (임대차 보호법-,상가)

Chapter 03. 부동산 중급

주택투자 (재건축 투자 바로 알기)

주택투자 (재개발 투자 바로 알기)

주택투자 (리모델링 투자 바로 알기)

Chapter 06. 부동산 중급

상가투자 (수익형 부동산 투자 방법)

Chapter 01. 부동산 고급

망하는 부동산 투자 (지역주택조합 / 기획부동산)

 

아이고...선생님....저는 이제 챕터 번호 포기했습니다...

목차가 너무 정리하기 힘드네요ㅠㅠ

 

이전까지는 주택 투자에 대한 것이었고, 오늘은 상가 투자에 대한 내용이다.

상가는 수익형 부동산이라고 한다. 즉 임대 수익을 얻는 부동산을 일컫는다.

매매 차익을 얻는 부동산은 차익형 부동산이라고 얘기한다.

광고에 간혹 수익형 부동산이라는 용어를 쓰는데 상가라고 생각하면 된다.

 

슬픈 현실은...좋은 상가를 찾기가 어렵다.

좋은 상가는 대부분 상속, 증여를 한다.

좋은 상가? 임대료를 잘 받을 수 있고, 장사가 잘 돼서 임대료를 올려받을 수 있다. 이러면 매매차익도 얻을 수 있게된다.

그럼 굳이 팔 이유가 없고, 자녀에게 물려주게된다.

신사 가로수길 대부분이 상속, 증여였다...

대기중인 잠재고객도 많다. 굳이 나한테까지 순서가 안온다.

부동산에 돈을 맡겨놓는 경우도 있고, 부동산도 바로 돈을 쏘는 고객들에게 먼저 연락한다.

좋은 상가를 찾는다면 내가 찾는 조건을 부동산에 정확히 알려주는 것이 좋다.

 

상가 수익률은 연간임대수익을 자기자본으로 나눈 것이다.

위의 예시를 살펴보자. 매매가격은 1억, 보증금 2천, 월세는 50만원이다.

연간임대 수익은 600만원이된다.

자기 자본은 1억에서 보증금 2천만원을 빼야한다.

그러면 600만원을 8천만원으로 나눠줘야한다. 즉 위의 예시는 7.5%가 수익률로 계산된다.

여기까지는 쉬운 버전.

여기서 대출을 받으면?

사실 큰 골자는 같다.

분자는 내 net 수익, 분모는 net 자본이다.

같은 예시에 대출이 추가 되었다.

연간 임대수익은 6백으로 동일하다.

여기서 연간 대출이자 150만원을 빼서 450만원이 분자에 올라가야한다.

자기 자본은 8천만원에서 대출금 5천을 빼줘서 3천만원이 된다.

즉, 15%의 수익률로 계산된다.

대출로 7.5% 수익률이 15% 수익률로 높아졌다. 물론 이건 현실엔 없는 케이스다.

 

하지만 이론상 대출없이 월세를 받을 때 1년에 4%의 수익률이 나오는 상가이고, 대출을 3% 받으면 그 차이인 1%의 추가 수익률을 올린다고 보면 된다.

반대로 4%수익률 상가에 대출금리가 5%이면 1%만큼 손해를 보게된다.

이래서 대출로 레버리지를 일으킨다고 하는구나!!!!! 깨달음ㅋㅋㅋ

 

수익률을 상승시키는 방법은 임대료를 올리는 방법, 대출을 활용하는 방법이 있다.

일반적으로 임대료를 올리는 방법은 잘 쓰지 않는다.

 

하지만 대출을 꼈는데 공실이 발생하면 리스크가 있다.

따라서 임차인을 모집할 수 있는지 고려해야한다.

내가 임대료를 잘 받는 상가를 원하는지 매매차익을 노리는 상가를 원하는지를 명확히 하자.

신도시 상가는 건물이 예쁘지만 활성화 기간이 길어질 수 있다.

아파트 입주 기간이 최소 3개월에서 최대 1년까지 갈 수가 있다. 그 사이 임대료를 못받을 수가 있으니 주의해야한다.

매매차익을 얻을 수 있는 상가는 재건축 대상 단지안에 있는 낡은 상가이다.

상가 경쟁력도 잘 봐야한다. 점포가 경쟁력이 없다면 공실이 생길 확률이 크다.

온라인/스마트폰으로 대체 가능한 점포는 이제 경쟁력을 잃어가고있다.

 

상가 투자를 피해야 하는 경우도 있다.

테마상가는 피하자. 건물이 통으로 패션인 상가에서 면적을 사는 경우는 등기를 하기가 어렵다.

즉, 소유권을 주장하기가 어렵다. 투자목적으로는 위험하다.

분양형 호텔/레지던스도 피해야한다.

객실 하나는 고객 이름으로 사두면 객실 이용료를 수수료 빼고 나눠주는 개념이다.

하지만 정말 운영이 잘 될 것인가? 의문스럽다.

피하라는 말만 해주셨다...ㅎㅎ

 

이제 고급코스로 들어가게 되었다.

지역주택조합/ 기획부동산이라는 말을 많이 들어봤을텐데, 왜 투자하면 안되는지 알려주신단다!!

 

지역 주택 조합이란 어떤 동네 사람들끼리 조합을 결성해서 아파트를 지어보자고 하는 것이다.

장점은 조합원끼리 하는 것이기 때문에 청약통장이 필요없다.

주변시세 대비 저렴하게 분양가능하다.

 

국토교통부에서 설명한 장단은 위와 같다.

위의 장단점은 그냥 한번 읽어보면 된다.

조합을 만들고 가입을 하려고하면 사업 시작 전에 3천에서 5천정도의 조합 가입비를 내야한다.

조합원이 돼서 가장 기다리는 것은 아파트를 빨리 짓는것이다.

하지만 사업 추진이 안된다고해서 사업을 추진하는 사람들이 받는 사람들이 받는 불이익이 없다.

즉, 사업 추진이 안됐다고해서 법으로 규제할 수가 없다.

사업 추진한다고해서 돈을 냈는데, 사업이 흐지부지 되었다고해서 돈을 돌려달라고 강제할 수가 없다.

 

또한 사업이 진행되기가 힘든데 그 이유는 위와 같다.

조합설립인가를 받으려고하면 전체대상 토지의 80% 이상 승낙을 받아야 한다.

마지막 단계인 사업계획승인 단계에서는 95% 소유권을 조합이 가지고 있어야하는데 여기서 문제가 발생한다.

이 때 알박기가 많이 발생한다. 따라서 95% 소유권을 받는 것이 상당히 힘들다.

조합 가입비는 환불이 불가하다!!

최근에 이에 관한 규정을 만드려는 움직임이 있다.

 

강사님은 투자 안했으면 하신다지만...그래도 하겠다면?

살아남은 20%의 성공사례가 있긴있다.

이건 운빨이다...그러니 제발 좀 피하라고...ㅋㅋ

 

 

 

그 다음은 기획부동산이다.

부모님들은 좋은 땅이 있다는 전화를 많이 받았을 것이다.

어떤 길이 있는데 그 옆에 산업단지가 들어온다. 그러니 어디 토지를 한 구좌에 3천만원으로 사라는 광고를 한다.

어디 신도시 인근 토지 분양, 법무사 책임 등기 이런 것들이 광고에 많이 들어간다.

이런 것들은 쓸모 없는 땅을 매우 조금 사는 것이다.

어디가 내 땅이라고 등기가 나오면 그나마 다행인 케이스인데, 대부분 2만5천평 중 지분이 얼마라고 지분등기가 되면 나머지 사람들의 동의를 다 받아야 거래를 할 수 있다.

이것도 문제지만....일단 땅 자체가 투자 가치가 없다. 주로 맹지를 판다.

도로와 떨어져있어서 농사만 지어야하는 땅이 맹지라고하는데, 국회의원들은 맹지를 사서 거기에 길을 깔아서 돈을 버는 케이스가 있었다.

하지만 일반인들은 맹지를 사면 정말 의미가 없다...

이런 곳은 등기를 할 수 없기 때문에 지번은 절대 안알려주고 인근에 뭐가 들어온다는 정보만 남발한다.

 

오늘 배운 지역 주택 조합, 기획부동산, 테마상가, 분양형 호텔/레지던스는 꼭 피하자!!

오늘은 아빠의 마음으로 강의를 해주신듯하다ㅎㅎㅎㅎ

 

 

 

 

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