[패스트캠퍼스 수강 후기] 부동산강의 100% 환급 챌린지 22 회차 미션

03. 부동산 투자 개론

Chapter 01&02. 부동산 입문

부동산 용어 정복 : 게임의 규칙

부동산 경제학 : SKY 입학

Chapter 03. 부동산 초급

권리금 부르는게 값

Chapter 04&05. 부동산 입문

주택과 상가 : 종류별 구분

부동산 서류 보기(등기사항 전부증명서)

Chapter 02. 부동산 중급

법대로 합시다 (임대차 보호법-주택)

 

서류 보는 건 재미 없지만 꼭 알아야 하는 내용이니 스킵하지 말자!

부동산 서류의 정식 명칭은 공부서류이다.

크게 위의 다섯가지로 나뉜다.

주택을 거래할 때 1,2,3번은 필요가 없고 4,5번만 있으면 된다.

토지를 거래할 때에는 1,2,3번을 봐야한다.

 

과거에는 부동산 서류를 떼야할 때에는 등기소나 인근 부동산에 갔어야한다.

서류마다 떼는 곳이 다르기도 했다.

이제는 나라에서 일산편리라는 부동산 통합민원 사이트를 만들어서 한번에 서류를 뗄 수 있다.

 

또 위와 같이 부동산종합증명서를 뗄 수 있다. 과거에 여러가지로 떼었어야 할 서류를 한번에 압축해서 보여주는 것이다.

건축에 대한 사항, 소유권, 소유권 이외의 권리 사항, 토지이용계획 등이 나와있다.

그저 열람만 하는 것은 무료이다.

 

하지만 자세항 사항이 알고 싶을땐 각각 서류를 떼봐야한다.

등기부등본으로는 어떤 것을 알 수 있을까?

표제부, 갑구, 을구는 등기부등본으로 알 수 있고, 실거래가는 마지막에 얼마에 거래가 되었는지가 나온다.

 

서류를 떼어보면 처음에는 표제부가 나온다.

이 아파트의 동, 호수가 어떻게 되는가에 대한 것이다.

다세대 주택은 집 주소를 표기하지 않고 거래하는 경우에 거래가 무효가 되는 상황이 있기 때문에 꼭 확인해야한다.

그 다음에 나오는 것은 갑구이다.

갑구는 오로지 소유권에 대한 사항이다.

과거부터 소유자가 어떻게 바꼈고, 지금은 소유자가 누구인지를 알 수 있다.

심지어 주민번호와 성별까지 확인할 수 있으니 거래를 할 때에 꼭 신분증과 확인해봐야한다.

 

그 다음은 을구이다. 소유권 이외의 권리에 대한 사항에 대한 내용이 나온다.

근저당권 등이 나온다.

채권최고액 : 누구한테 금액을 빌렸는지. 일반적인 경우 실제 대출 금액의 130%로 표기한다.

유치권과 같이 공사대금을 못 받아서 공사대금을 줘야하는 경우는 나오지 않으니, 꼭 확인해봐야한다.

 

 

아니 근데 강사님...챕터....너무...순서가 이상한대요ㅠㅠ

왜 01이었다가 막 03됐다가 다시 02되고....정리가 안됩니다ㅠㅠ

 

여튼 이제 중급 코스에 들어섰다 ㅎㅎ

임대차 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 하고 있다.

들어갈 때 집주인이 6개월만 살라고 했어도 2년이 된다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 6개월로 계약을 했을 때는 임차인이 6개월을 주장할 수 있다. 즉, 집주인이 2년이라고 주장할 수 없다.

임대차 기간이 끝난 경우에도 보증금을 돌려받을 때 까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

보증금 받기 전까지는 계속 임대차 계약이 진행되는 것이다.

팁으로 월세는 1년으로 하는 것이 유리하다고 한다. 1년이 지나도 계속 있어야한다면 보호법에 따라 2년 살 수 있으니 유리하다.

 

계약갱신 매우 중요하다. 이에 따라 재산상에 손해를 볼 수도 있다.

집주인이 전세 시세가 올라서 전세를 올리려고한다면 세입자한테 미리 나가달라고 얘기할 타이밍이 있다.

요약하자면 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 전세금을 올려달라고 하거나 나가달라고 하지 않으면 이전 조건으로 자동연장이 된다.

팁으로 전세값이 오르는 동안은 집주인한테 연락하지말아라...ㅋㅋ

집주인은 어떻게든 연락해라. 문자까지도 법적 효력이 있으니 근거를 남겨라.

제 1항(계약의 갱신)의 경우 다시 2년으로 연장된 것으로 본다.

2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 : 월세가 2달 밀렸다면 자동 연장되지 않는다. 임차인도 의무가 있다.

 

재계약 해지의 경우 임차인은 자유롭게 가능하다.

집주인과 세입자가 아무 얘기가 없이 자동으로 연장되었는데, 갑자기 임차인 사정으로 나가야하는 상황이 생긴다면 임대인은 임차인에게 3개월 이후에 보증금을 돌려줘야한다. 나갈 수 있지만 그 통지는 3개월 후부터 효력이 발생한다.

하지만 임대인은 나가라고 할 수가 없다.

20년 1월부터 20년 12월까지 월세 계약을 했는데, 6월에 나간다고 하면 3개월 지나면 그 효력이 발생할 수 없다.

이 케이스는 자동연장인 묵시적 갱신이 아니었기 때문이다!!!

 

대항력

20년 12월 31일까지 A 집주인이랑 계약되어있는데, 집주인이 B로 바꼈다면 B가 계약 기간 전에 나가라고 할 수 없다.

다만 전입신고를 했을 시에만 보호 받을 수 있다.

 

우선 변제권

집주인 A가 도박에 손을 대서 경매로 넘어가서 집주인이 B로 바뀐다면 1순위로 보증금을 돌려받게 된다.

발생 조건은 대항력 + 확정일자이다. 

 

최우선 변제권

서울 특별시의 경우 보증금이 1억1천만원 이하면 3천7백만원은 무조건 보호를 받을 수 있다.

나머지는 순위에 따라 돌려받게 된다.

보증금 액수가 현실적으로 너무 적긴하다.

발생 조건은 보증금이 일정 금액 이하여야 하고, 대항력요건을 충족해야한다. 또한 나도 돈 받아야한다고 배당 요구를 해야한다.

 

오늘 강의의 핵심은 2년의 기간, 재계약, 자동연장 조건에 대한 것이었으니 복습하라는 당부로 강의는 끝이 났다.

 

 

 

 

 

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