[패스트캠퍼스 수강 후기] 부동산강의 100% 환급 챌린지 21 회차 미션

03. 부동산 투자 개론

Chapter 01&02. 부동산 입문

부동산 용어 정복 : 게임의 규칙

부동산 경제학 : SKY 입학

Chapter 03. 부동산 초급

권리금 부르는게 값

Chapter 04. 부동산 입문

주택과 상가 : 종류별 구분

 

 

강사님 개인적인 경험으로는 보증금, 월세만 있으면 가게를 낼 수 있다고 생각하셨는데, 또 다른 권리금도 있더라...

나중에 창업할 때 도움이 될 강의.

 

권리금의 FM적인 정의가 따로 있다.

권리금을 이루는 요소는 크게 3가지이다.

바닥 권리금: 목이 좋은 자리에 있다면 웃돈을 더 얹어주고라도 그 자리에 들어가려고 하는 수요가 증가하면서 권리금이 형성된다.

영업 권리금 : 단골을 확보한 것에 대한 권리금이다. 헬스클럽, 요가원 같은 곳은 회원 규모가 어느정도 되느냐에 따라 영업 권리금이 있다. (강사님이 풍문으로 신도 권리금이 있다는 소리를 듣기도 하셨다고.....ㅋㅋ)

시설 권리금 : 내부 인테리어에 신경을 많이 썼으면 시설 권리금이 형성된다.

이 세 가지가 복합적으로 영향을 끼쳐서 권리금이 형성된다.

 

하지만 통용되고 있는 정의는 1년치 순수익을 기준으로 권리금이 형성된다.

예를 들어 월 300만원을 버는 가게이면 1년에 3천6백만원을 버니, 권리금은 대략 3천에서 4천정도로 형성된다.

권리금이 1년치 순수익이라니........

 

다시 정리하자면 바닥 권리금은 입지에 대한 것이다.

건물에서 가장 선호되는 자리는 네 귀퉁이 코너 자리이다.

새로지은 건물에 최초 입주시에 난데없이 권리금을 달라고하는 말도 안되는 경우가 있다.

법적으로 따지면 임대인은 가게를 또 다른 넘길 때 임차인에게 임대인은 관여할 수 없다.

그냥 관행일뿐...

영업 권리금은 고객에 대한 것이다.

시설 권리금은 내부 인테리어 비용인데 감가가 된다. 감가는 최대 5년을 잡고, 일반적으로는 3년을 잡는다.

 

 

하지만 AM 정의는 부르는게 값이다.

매출액 대비해서 월순익이 얼마나 나오는지를 따지게 된다.

주의사항은 창업컨설팅에서는 권리금이 3천6백만원이라면 일단 6천부터 시작한다.

6천부터 시작하면 깎아주는 척 하면서 5천만원으로 결정되고 그 중 500에서 1000이 컨설팅 업체에게 가게 되고, 전 주인에게는 4천정도 밖에 가지 않게 된다.

따라서 이럴 때 천5백정도는 더 깎을 룸이 있다고 생각할 수 있다고 팁을 주셨다ㅎㅎ

 

위는 강사님의 개인 의견.

권리금이 높을수록 좋다? 일반적으로 권리금이 높으면 좋은 위치라고 볼 수 있지만, 요즘 시대에는 SNS가 발달했기 때문에 위치가 좋지 않더라도 운영에따라 충분히 가게 수익이 달라진다.

바닥 권리금도 어떻게 운영하느냐에 따라 많이 달라진다.

현금수입 비중이 높다? 신용카드는 매출액을 확인할 수 있지만, 현금 매출은 안잡히기 때문에 부풀려서 얘기할 수가 있다. 또한 요즘 시대에는 대부분이 신용카드 결제를 하기 때문에 현금 수입 비중이 높다는 것은 거짓일 가능성이 있다.

 

결국 금손여부인지가 중요하다. 즉, 내가 어떻게 운영하느냐에 따라 다르다는 것.

내가 금손이고 잘할 자신이 있으면 새로 생긴 신상권에 들어가도 괜찮다.

하지만 그게 아니라면 이미 상권이 형성되어있는 구상권에 들어가는 것이 좋다.

 

지금은 지식으로만 안다고해도 언제가는 유용하게 쓰일 지식이라고 말씀하시면서 해당 클립은 마무리 되었다.

 

다시 부동산 입문 챕터로 돌아갔다.

부동산 중개업소 가서 집 하나 보러왔어요라고 하지말고 다가구 하나 보러왔어요 연립 하나 보러왔어요,

상가를 볼 때는 단지내 상가 중에서 괜찮은거 보러 왔어요 처럼 세부적인 용어를 사용하도록 안내해주시겠다고 하셨다.

 

주택에는 아파트, 빌라, 연립, 단독 이렇게 4가지 종류가 있다.

빌라와 연립은 다세대 주택으로 본질적으로 같다.

따라는 크게는 3가지로 나눌 수 있다.

아파트는 5층이상으로 독립된 가구 생활을 할 수 있는 주택이다.

단독주택은 지금은 많이 없지만 대학가 근처 하숙집을 생각해볼 수 있다.

단독주택은 구분 소유가 불가하다는 매우 큰 차이점이 있다.

한가지 팁으로 소개팅으로 만난 사람이 허름한 단독주택 집 자녀라고 가난하다고 생각하지말라고 ㅋㅋ 비싼집이라며...ㅋㅋ

다세대 주택은 구분소유가 가능하다. 단독 주택은 다가구 주택이라는 용어를 쓰고 연립과 빌라는 다세대라는 용어를 쓴다.

연립은 큰 규모의 다세대 주택이고, 빌라는 조금 작은 규모의 다세대 주택이라고 생각하면 된다.

 

상가도 4가지로 구분할 수 있다.

이 외에도 하이브리드형도 있고 다른 유형이 있다.

 

단지내 상가는 아파트 정문/후문에 있는 2~3층 건물을 말한다.

소규모 업종 위주이다. 주로 부동산 중개업소, 세탁소, 학원 등이 있다.

근린상가는 단지내 상가와 유사한 상가이다. 우리 아파트는 아니지만 지하철역 가는 도중에 있는 상가를 말한다.

소규모 또는 중규모 업종 위주이다.

주상복합(오피스텔)도 상가로 구분한다. 주로 1~3층을 상가로 사용한다.

1층은 유동인구 대상인 카페,편의점이 많고, 2~3층은 입주민 서비즈 업종이 많다.

따라서 나중에 내가 주상복합에 들어가겠다고 하면 이왕이면 2~3층은 피해라.

주상복합은 세대수가 많지 않기 때문에 고객 수가 많지 않다.

특히 박리다매 업종이면 피해라. 소규모인데 단가가 비싸다면 2~3층이라도 상관이 없다. ex) 마사지

상가주택은 1층은 주로 카페, 편의점이 있고 2~3층은 주거용으로 사용하는 주택을 얘기한다.

과거에는 상가주택에서 주택의 면적이 더 많다면 건물 전체를 주택으로 봐서 상가도 주택으로 봐서 주택에 적용되는 여러 비과세 혜택을 받았다. 하지만 최근 개정된 내용에는 주택과 상가를 따로 계산하게 되었기 때문에 이제는 혜택을 받기가 어려워졌다. 부동산은 세금도 같이 고려를 해야하기 때문에 이 점을 꼭 인지하고 있어야한다.

 

점점 사람들이랑 얘기할 때 알아들을 수 있는 지식이 쌓이고있어서 뿌듯하다. ㅎㅎㅎㅎ

 

 

 

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