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03. 부동산 투자 개론

Chapter 01. 부동산 입문

부동산 용어 정복 : 게임의 규칙

부동산 경제학 : SKY 입학

 

 

용어를 알아야 앞으로의 내용을 이해할 수 있기 때문에 용어부터 정리하는 시간을 가진다고 한다.

부동산 용어때문에 입문에 어려움을 많이들 느끼고 있다. 따라서 용어부터 익히는 것이 부동산에 입문하는 첫 단계라고 할 수 있다.

빌라와 연립은 같을까 다를까? 다르다. 이런 것들에 대해 알아보는 시간을 가질 예정이라고 하면서 강의가 시작되었다.

 

매매는 사고 파는 것이다.

임대는 빌려주는 것. 따라서 집주인이 임대인이 된다.

임차는 빌려주는 것이기 때문에 임차인은 세입자가 된다.

 

여기까지는 누구나 아는 내용...ㅎㅎ

 

재건축은 아파트만 허물고 다시 짓는 것을 얘기한다. 단독주택을 허무는 것은 포함되지 않는다.

재개발은 아파트 및 인근 주택가를 다시 짓는 것이다. 아파트도 포함되고 빌라같은 것들도 포함된다.

리모델링은 뼈대는 그대로 두고 다시 짓는 것을 얘기한다. 예를 들어 뼈대는 남겨두고 지하 주차장을 더 짓는다던지 옆에 조금 더 늘려서 짓는다던지 하는 형태가 있다.

건폐율은 건물이 얼마나 바닥면적을 차지하느냐에 대한 비율이다. 예를 들어 부지가 100평일 때, 그 중 건물이 지어진 면적이 50평이면 건폐율은 50%이다. 삼성동 아이파크는 건폐율이 10%이다. 나머지는 조경이 되어있다. 

용적율은 전체 바닥 면적 중에서 건축전체 면적의 비율을 의미한다. 예를 들어 부지가 100평일 때, 50%의 건폐율을 적용받으면 50평에 건물을 지을 수 있다. 만약 이를 5층으로 지으면 총 건축면적은 250평이된다. 이때 용적율은 250%가 된다. 용적율을 높인 다는 것은 넓게 짓거나 높게 짓는 것을 의미한다고 볼 수 있다. 뉴스를 보면 수익률을 높이기 위해 용적율을 높였다는 표현을 많이 볼 수 있다.

 

첫 수업이니만큼 매우 기초적인 용어를 정리하셨다고 하신다.

(하지만 나같은 무식자에겐 그래도 한번 짚고 정리해줘서 좋았던 시간이었다)

 

경제학의 가장 기초가 수요와 공급이듯 부동산 경제학에도 수요와 공급이 중요한 기초이다.

수요가 증가하면 가격이 상승하고, 수요가 감소하면 가격이 하락한다.

 

수요 요인은 인구/교통/투기적 가수요 세 가지로 볼 수 있다.

인구 : 사람이 많아지면 집이 많아 필요하니 수요가 늘어난다.

교통 : 지하철이 개통되면 교통이 편리하기 때문에 사람들이 이왕이면 교통이 편한 곳인 역 근처에 집을 찾기 때문에 수요가 늘어난다. 지하철이 개통한다고 하면 세 번의 가격 상승이 일어나게 된다. 계획 발표, 착공, 완공 이 세 단계에 따라 가격상승이 일어난다.

투기적 가수요 : 아파트 값이 오를 것 같을 때 오르기 전에 사두는 등 오를 때를 대비해서 미리 사두는 수요를 얘기한다. 투자 수요라고 하기도 한다. 

공급 요인은 건폐율/용적률/수지타산이 있다.

수지 타산 : 가장 큰 영향을 미치는 요인이다. 아파트를 지어서 분양해도 적자를 볼 것 같으면 공급이 줄어들게 된다.

건폐율과 용적률 : 앞 서 배운 용어 ㅎㅎ 재건축이나 재개발 사업에서 건폐율과 용적률이 충분히 나오지 않으면 이익을 많이 볼 수 없기 때문에 나쁘면 공급이 줄어들게 된다.

 

 부동산 가격에 가장 큰 영향을 미치는 것은 금리와 인구이다.

이 둘은 자전거의 앞 바퀴와 뒷 바퀴로 볼 수있는 매우 중요한 요소이다.

금리가 떨어지면 대출이 쉬워지기 때문에 가격이 상승된다.

다만 정부에서 대출 규제를 하면 금리가 낮아도 대출이 쉽지가 않다.

인구가 많아지면 집이 많이 필요하기 때문에 가격이 상승한다.

저출산으로 인해 인구가 감소 중이기 때문에 향후에 집 값이 떨어질 것이라고 볼 수 있다.

 

학생 수가 절반으로 줄었으면 서울대 가는 것이 두 배로 쉬워져야하는거 아닌가?

하지만 명문대의 경우 수요가 꾸준히 있기 때문에 명문대에 대한 수요가 더 늘어났다고 볼 수 있다.

아하? 그래서 강남은 계속 상승하는건가요?

역시 이런 의문이 들자마자 강사님이 다음 슬라이드에서 관련 내용을 준비해주셨다.

 

 

강남3구가 명문대라고 볼 수 있다. 이 곳이 재건축 이슈/ 정부 정책에 영향을 받아서 가격이 오르게 된다.

그 다음 인접한 지역인 마용성이 오르게 된다.

강남에서 시작된 흐름이 강북인 마용성으로 옮겨가게 되고, 거기서 노도강으로 올라가게 된다.

왜 마용성 다음 노도강으로 가게 될까?

마용성까지는 많은 현금이 필요하지만 노도강은 싸기 때문에 마용성 후 사람들이 적은 현금으로도 투자 할 수 있는 노도강으로 수요가 몰리게 된다.

그 후에 서울 전체가 오르게 된다.

가격이 하락할 때에도 같은 순서대로 하락하게 된다.

경제 기사에서 강남 쪽 아파트 가격이 떨어진 것을 자꾸 기사로 내는 이유가 부동산 가격의 방향을 나타내는 지표이기 때문이라고 볼 수 있다.

 

 

 

 

 

 

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