[패스트캠퍼스 수강 후기] 부동산강의 100% 환급 챌린지 19 회차 미션

02. 부동산 왕초보 Best 질문10

Chapter 01. 부동산 직거래 시 주의해야 할 점은?

부동산 등기제도와 등기부 보는 방법

Chapter 02. 아파트는 부담되는데, 빌라를 사도 괜찮을까요?

아파트와 다세대주택의 비교

Chapter 03. 집값이 떨어졌다는데, 지금 사도 괜찮을까요?

부동산 가격의 본질

Chapter 04. 신도시나 대단지 아파트는 가격이 오르나요?

부동산 가격의 본질

Chapter 05. 부동산 투자는 자본금이 얼마나 있어야 하나요?

자본, 대출, 수익률

Chapter 06. 수익형 부동산 투자 시 유의해야 할 사항은 무엇인가요?

운영 비용과 세금

Chapter 07. 소액으로 할 수 있는 부동산 투자가 있나요?

REITs(Real Estate Investment Trust)

Chapter 08. 소액으로 할 수 있는 부동산 투자가 있나요?

갭투자

Chapter 09. 소액으로 할 수 있는 부동산 투자가 있나요?

오피스텔과 빌라

Chapter 10. 소액으로 할 수 있는 부동산 투자가 있나요?

P2P(Peer to Peer)

 

 

 

 

차이점은?

지난 번에 빌라는 연립 다세대라고 배웠다.

아파트와 연립/다세대는 공동주택인데 오피스텔은 업무시설이다.

기본적으로 오피스텔은 주택이 아니고, 제한적으로만 주택으로 인정해주고 있다.

오피스텔은 층 제한이 없다.

공급량은 아파트가 압도적으로 많고 오피스텔은 1%정도로 작은 량을 차지하고 있다.

환금성만 놓고 판단한다면 아파트가 제일 안전하고 그 다음이 빌라라고 볼 수 있다.

 

 

오피스텔과 빌라는 가격 변동이 거의 없다. 전세가 추이도 안정적으로 유지 되고 있다.

 

빌라와 오피스텔은 매매가격, 전세가격 둘 다 큰 변동이 없다.

즉 low risk, low return이라고 볼 수 있다.

 

위 그래프는 매매가격 대비 전세가격 비율이다.

오피스텔은 비율이 매우 높다.

위 그래프로만 보면 전세를 끼고 갭투자를 한다면 소액으로 하기에는 오피스텔이 갭투자를 하기 좋은 자산인데, 갭투자의 전제는 매매가격의 상승이기 때문에 빌라나 오피스텔을 가지고 갭투자를 하기에는 적절하지 않다는 것을 생각해야한다.

 

위 차이점 표를 보면 오피스텔은 전용률이 가장 낮고, 빌라는 전용률이 80%내외로 높다.

그 말은 부대시설이 보장되어 있다는 말이다.

오피스텔이나 빌라에 투자할 때에는 주차가 세대당 몇 대인지 반드시 확인하고 구매해야한다.

 

오피스텔은 취득세가 4.6%로 매우 높다.

높은 취득세를 내고 구입했는데 매매가격이 오르지 않는다면 net 수익은 낮을 수 있다.

재산세도 일반주택 대비해서 70%로 높다.

중개수수료는 큰 차이가 없다.

 

지금까지는 오피스텔에 큰 투자 메리트가 없어보인다.

만약에 산다면 어디에 사야할까?

소형가구가 많은 곳에 투자 해야한다.

오피스텔과 빌라가 많은 지역은 은평, 마포, 송파 이다.

잠재 고객인 1인가구가 많은 곳은 관악, 마포, 서대문, 동대문, 광진 이렇게 대학이 많은 지역이다.

오피스텔이나 빌라에 투자하겠다면 가급적 1인가구가 많은 지역에 투자하는 것이 유리하다.

오피스텔과 빌라는 안정적인 투자이다. 이 말은 안정적이지만 수익이 낮다는 소리이니, 득실을 잘 따져서 현명하게 투자를 해야한다.

 

P2P란?

위 그림에서 윗부분은 일반적인 금융기관을 통해 하는 투자이다.

예금을 하면 그에 대한 이자를 받고, 금융기관은 대출을 해주고 대출 이자를 받는다.

금융기관은 대출과 예금 이자의 차액을 수익으로 가져가게 된다.

매우 일반적인 간접 금융의 형태이다.

예금자는 소극적인 투자, 즉 무위험 투자를 하게 되는 것이다.

반면, 아래 부분은 금융기관이 없는 형태의 투자를 나타내고 있다.

즉, 투자자가 직접 대출신청인에게 돈을 빌려주고, 직접 이자를 받는다.

금융기관이 수취하는 이윤이 없기 때문에 고이율의 이자를 받을 수 있다.

금융 기관을 거치지 않기 때문에 대신 위험이 높다.

금융기관의 역할 중 하나인 심사가 빠지게 되기 때문에  위험하고 투자금보호가 위에 비해 약해지게 된다.

이때 P2P 회사들이 금융기관의 이러한 역할을 대신하게 된다.

금융기관이 하는 것처럼 대출 신청이 적합한지, 대출을 갚지 않았을 때 어떻게 할지에 대한 대비책을 마련하고 있지만 간접금융에 비해 투자금보호가 약하다.

 

간접금융과 직접금융 시장을 살펴보면 규모면에서는 엄청나게 차이가 난다.

직접금융 시장의 성장성이 많다고 보여진다.

 

P2P 금융협회에 들어가보면 P2P 금융을 제공하고 있는 다양한 회원사들이 소개 되어있다.

공시도 되어있다.

그 중 부동산 담보를 많이 하고 있는 회사들을 찾아보면 된다.

연체율도 꼭 같이 참고해서 어떤 P2P 플랫폼을 선택할지를 결정하면 된다.

 

P2P를 이용한 투자 방법.

회사 사이트 들어가서 로그인하고 투자하기에 들어가면 된다.

여러 상품들이 나오게 되고, 하나씩 눌러보면 자세한 설명을 볼 수 있다.

 

위의 예시처럼 기간이 나오고 수익률을 알려준다.

위의 8%는 그대로 세전 수익률로 인식하면 된다.

대출기간은 내가 지금 100만원을 투자하면 12개월 후에 원금을 돌려준다는 소리이다.

 

위의 시뮬레이션은 대출자가 성공적으로 원금 상환을 했을 때 이루어지는 것이다.

따라서 우리는 대출자가 원금 상환이 가능한지에 대해 판단해야한다.

 

그 내용은 상품정보에서 확인할 수 있다.

후순위 채권 아파트라는 것은 이미 이 아파트를 담보를 해서 대출이 있는데, 추가적으로 대출이 나간다는 소리이다.

그렇다면 선순위 채권이 얼마인지를 확인해야 한다.

대출목적이 무엇인지도 확인할 수 있다.

 

KB부동산 시세는 호가로 생각하면된다.

따라서 실거래가를 보는 것이 더 보수적으로 보는 것이다.

시세가 1억4천5백이고, 선순위는 3천백만원이다. 여기에 2천 후순위 채권이 들어가면 잔여금액은 9천만원이라고 볼 수 있다.

따라서 이 아파트는 9천만원 정도는 상환 여력이 있다고 보여진다.

 

실제 빌리는 사람에 대한 정보도 확인해야한다.

대출금 상환을 아파트를 처분해서 상환하는 것이 아니라 대출자의 소득으로 상환하는 것이기 때문에 차주의 정보도 확인해야한다.

위의 예시에서는 채무불이행한 적이 없고, 이미 5천 대출을 가지고 있는데 추가로 2천 대출을 받으려는 사람이다.

9천만원 상환여력이 있는 아파트에 5천 대출이 있는 70대 여성이다.

이 분에게 내가 2천을 대출해주는 것이 적합한지를 판단해야한다.

 

P2P는 투자의 수익률이 높은 대신에, 채무불이행이 발생할 가능성이 존재한다.

그에 대한 책임은 P2P 플랫폼이 보장하고있지 않다.

원금이 보장되지 않는다는 것을 꼭 명심하고 있어야한다.

 

이제까지 배운 소액 투자 중 어떤 것이 내 성향에 맞는지 스스로 기준을 만들어 판단하는 것이 부동산 투자의 기본이라고 할 수 있겠다.

 

 

 

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