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02. 부동산 왕초보 Best 질문10

Chapter 01. 부동산 직거래 시 주의해야 할 점은?

부동산 등기제도와 등기부 보는 방법

Chapter 01. 부동산 직거래 시 주의해야 할 점은?

아파트와 다세대주택의 비교

 

지난 시간에 이어서 계속 등기부 보는 법에 대한 강의이다.

 

등기부는 같은 구성을 가지고 있고, 3가지로 구성되어있다.

표제부는 내가 어떤 부동산에 대한 등기부인지의 표시이다.

갑구는 누구의 것인지 소유권을 알려준다.

을구는 소유권 외의 다른 권리에 대해 말해준다. 전세권, 근저당권등이 포함된다.

 

등기부는 어떻게 열람할까?

대한민국 법원 인터넷 등기소에 접속한다.

로그인 후 열람하기 메뉴에 들어간다.

소재지구분에 들어가면 제일 먼저 부동산 구분을 선택해야한다.

아파트면 집합건물, 다가구면 토자+건물을 선택해야한다.

주소를 입력하고, 원하는 조건까지 체크해서 검색한다.

공동담보/전세목록 : 내 부동산에 담보/전세권이 설정된 목록을 볼 것이냐

매매목록 : 내 부동산이 매매된 목록을 볼 것이냐

이렇게 등기부를 발급할 수 있다.

 

폐쇄된 내용은 넘어가고 제일 마지막 유효한 내용을 본다.

표제부에서 이게 어디에 있는 면적이 어떻게 되는지 등을 확인할 수 있다.

갑구는 표제구 바로 밑에 있다.

권리자 및 기타사항을 보는 것이 제일 중요하다.

지금 시점에서 거래를 하는 거니 제일 마지막 부분을 확인해야 현재 소유자를 확인할 수 있다.

 

그 다음은 을구가 나온다.

말소된 부분은 제끼고 살아있는 부분을 보면 은행이 돈을 빌려줬는지 이런 것들을 알 수 있다.

등기부에서는 채권최고액을 확인할 수 있는데, 이걸로 얼마를 담보대출 받았는지 미루어 짐작해볼 수 있다.

표제부는 그 부동산의 물리적인 상태이다.

표제부의 근거가 되는 것이 대장이다. 부동산의 물리적인 형태와 관련된게 대장이다.

가끔 표제부에 있는 내용과 대장에 있는 내용이 다른데, 그럴시에는 대장의 내용을 기준으로 봐야한다.

 

갑구는 소유권에 대한 내용이다.

내가 소유권을 가지고 있다고해서 내 마음대로 개발하거나 사용 할 수는 없다.

국가가 소유권을 일정 제약할 수 있는데, 이는 토지이용계획에서 확인할 수 있다.

 

토지대장을 보면 지목, 면적, 소재지, 소유권 이렇게 등기부와 똑같이 나와있다.

건축물대장은 대지면적, 연면적 등 기본적인 스펙과 사용승인일이 있다. (사용승인일 : 언제 지어졌느냐)

그리고 아래 변동내용 및 원인을 꼭 확인해야한다.

이 건축물에 다른 이상은 없는지를 확인할 수 있다.

 

토지이용계획확인서에는 주소, 지목, 면적, 소유자 이름이 기본으로 나와있다.

그리고 아래 3가지 정보가 들어 있는데, 첫 번째 칸을 제일 신경 써야한다.

용도지역 내용이 있다.

 

이제까지의 내용 정리.

3번에 갑구에 기재되어있는 사람과 계약자의 신분을 확인할 수  있는 서류와 반드시 확인해야한다.

그리고 반드시 계약하는 날 떼서 확인해야한다.

 

수강생들 대부분 20대 후반에서 30대 초반일 것인데, 서울시 평균 집값이 8억인 상황은 너무 부담이다.

빌라는 어떨지에 대해 짚어보는 시간.

 

19년 8월 기준 서울 평균은 빌라 전세 1.8억, 빌라 매매 2.6억, 아파트 전세 4.4억, 아파트 매매 8억이다.

평균 가구원수는 3.2명이고, 내가 가용할 수 있는 가계지출은 3백50만원정도이다.

아파트와 빌라의 비교.

빌라는 법적인 용어는 아니고, 법적으로는 연립/다세대 주택을 얘기한다.

아파트의 규모가 빌라보다 크다. 아파트는 5개층 이상, 빌라는 4개층 이하.

=>아하? 우리집이 빌라인데도 뭔가 공식적으로는 아파트라고 하는 것이 층수 때문이었나보다!

아파트가 통상적으로 면적이 더 넓다.

=> 그렇지...이건 집마다 케바케인것 같다.

공급량은 전체 서울 주택 중 50%가 아파트, 30%가 빌라이다.

가격은 아파트가 평균이 더 높다.

=>내가 아는 빌라들은 아파트보다 더 비싼데 서울 전체로 놓고 보면 빌라는 작은 집들이 많은걸까...?

 

아파트의 매매가격 상승률이 빌라보다 더 높다.

아파트는 매년 7.7% 정도 올랐고, 연립/다세대는 1.9%밖에 오르지 않았다.

전세 가격을 보면 아파트는 매년 7.7%올랐고, 연립/다세대는 5.3% 올랐다.

전세는 실제 거주하기 위해 지불하는 돈이기 때문에 그 부동산의 내재가치를 보면 전세가격을 보는 것이 더 낫다.

연립/다세대의 경우 가격이 실제 내재가치에 비해 저평가 되어있다고 볼 수도 있다.

 

고평가/저평가를 놓고보면 연립/다세대가 더 저평가가 되어있다고 볼 수 있다.

이 말은 큰 돈을 벌지도 않지만 크게 잃지도 않을 것이라고 해석할 수 있다.

 

2억6천으로 강사님이 시뮬레이션을 돌려본 결과.

각각의 중개수수료, 취득세, 거주비용, 관리비용을 계산해서 넣었다.

=> 어랏. 관리비는 아파트밖에 없다고? 이래서 또 우리 집이 아파트로 등록되어있나보다. 무식한 자에게 많은 도움이 되는 강의같다 ㅎㅎ

시뮬레이션에서 거주비용은 돈에 대한 기회비용을 계산해서 넣으셨다고...

실직거주비용을 보면 아파트가 플러스. 물론 이 계산은 아파트 값이 지금까지처럼 오른다는 가정이긴하다.

선택은 수강생의 몫이다.

 

아파트와 빌라는 전용률이 다르다.

전용률이 높다는 것은 공용공간이 작다는 얘기이다.

=>아마도 우리집은 전용률이 높을 것 같은데, 이 부분은 또 빌라의 특징과 비슷하네...

주차는 아파트는 세대당 1대, 빌라는 세대당 0.7대이다.

=>집 주차 대수는 세대당 3대인데 이 부분은 또 아파트의 특징과 비슷한 것을 보니, 섞여있어서 등록은 아파트로 되어있고, 그냥 빌라라고 부르나 보다.

 

오늘 강의도 유익했다.

강의 제목처럼 나는 왕초보기이기때문에 알려주는 모든 것이 다 새롭고 재미있다 ㅎㅎ

 

다음 강의도 기대 중 ㅎㅎ

 

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