[패스트캠퍼스 수강 후기] 부동산강의 100% 환급 챌린지 16 회차 미션

02. 부동산 왕초보 Best 질문10

Chapter 01. 부동산 직거래 시 주의해야 할 점은?

부동산 등기제도와 등기부 보는 방법

Chapter 02. 아파트는 부담되는데, 빌라를 사도 괜찮을까요?

아파트와 다세대주택의 비교

Chapter 03. 집값이 떨어졌다는데, 지금 사도 괜찮을까요?

부동산 가격의 본질

Chapter 04. 신도시나 대단지 아파트는 가격이 오르나요?

부동산 가격의 본질

 

강사님이 굉장히 많이 듣는 질문이라고한다.

집 값이 떨어졌다는 것은 수요-공급 법칙을 생각해보면 수요가 감소해서 거래량이 감소했다고 볼 수 있다.

 

아래 그래프를 보면 집 값이 쭉 오르다가 두 번 갑자기 반등을해서 정체가 되었다가 다시 반등을 했다가 정체가 되는 모습을 볼 수 있다.

이 시기는 정부에서 부동산 정책을 발표했던 시기와 맞물린다.

앞 세 정책은 LTV/DTI를 강화하는데 초점을 맞추는 정책이었다.

즉, 대출을 적게해주겠다는 정책이었다. 현금을 가진 사람만 집을 사라는 방향.

마지막 발표된 정책은 세율을 인상하겠다는 정책이었다.

이는 다 수요에 영향을 미치는 정책이었다.

 

한가지 드는 의문?

그래프를 보면 정책 발표 후 다 가격이 오른 것으로 보인다.

하지만 여기에는 새겨두어야 할 제도적 문제가 있다.

데이터는 우리가 거래를 하고 신고한 데이터인데, 신고 기한이 60일이었다.

60일이었다면 법안 시행 이후도 이 대책이 시장에 반영되는데에는 60일 시차가 있다.

 

그래프를 더 세분화해도 가격의 높고 낮음의 차이는 있을 수 있으나, 모두 유사한 패턴을 보이고 있다.

거래량을 봐도 대책이 발표된 시기에 거래량이 일시적으로 감소하는 것을 볼 수 있다.

 

다음은 아파트 평균가격비 그래프이다.

즉, 매매가격 대비 전세가격을 의미한다.

전세가격은 실수요를 반영하고있기 때문에 매매가격의 변동폭에 비해 전세가격 변동폭이 작다.

12년도부터 17년도 부동산 대책까지는 둘이 함께 동반 상승했다.

하지만 대책 시행 이후 그래프가 떨어지고 있다.=> 전세가격이 내렸거나, 아파트가격이 떨어졌거나.

아무래도 매매가격 조정이 원인일 가능성이 크다.

지금처럼 매매와 전세의 격차가 커진다는 의미는 매매가격이 현재 많이 고평가 되어있다고 볼 수 있다.

합리적으로는 저평가 되어있는 자산을 사서 고평가되었을 때 팔아야한다.

그래프를 보았을 때는 지금은 고평가 시대이기 때문에 팔아야하는 시점에 가깝다고 볼 수 있다.

 

가격은 일시적 현상이고 가치는 본질적 현상이다.

이를 매매가와 전세가로 가늠해볼 수 있다.

서울시 평균 전세가율이 59%인가보다.

가장 고평가되어있는 시기에 아파트를 사는 우를 범하지말자!

 

 

 

초록색 라인이 20km 반경 1기 신도시이다.

이 신도시들이 다 소화가 된 후에 더 넓게 30km 반경 2기 신도시를 짓기 시작한다.

 

2003년부터 서울은 매년 3.6% 성장을 했다.

서울과 가장 유사한 상승률을 보인 것은 위례 신도시이다.

위례는? 서울에서 가장 가까운 경기도. 송파 옆에 붙어 있다.

위례 각각 아파트들의 가격 그래프를 보면 다들 상승하고 있다.

다들 10%에 근접해있고, 3~4년된 아파트들이 10% 평균 상승률을 보이고있다.

서울은 16년부터의 평균상승률은 11%이다.

즉, 서울 동조화 현상이 일어나고 있다고 볼 수 있다.

which means... 적어도 서울 아파트 시장의 동향과 매우 밀접하게 연결되어있다.

 

대단지부터 오를까?

답은 YES이다.

대단지라는건 그만큼 물량이 많다는 것이고, 그만큼 수요자와 공급자가 많다.

물건을 사고팔기 쉽다.

거래가 활발하고, 내가 사고팔기가 용이하다.

이걸 부동산에서는 환금성이라고한다.

환금성이 높다는 것은 내가 가진  경제적 가치를 현금화 하기가 용이하다는 뜻.

따라서 세대수가 높은 아파트가 오른다.

 

실제로 신천동에 있는 대단지와 소단지 아파트를 비교해보았을 때 그래프만 봐도 시세에서 큰 차이를 보이고 있다.

 

3기신도시.

만약 3기 신도시에 관심이 있다면, 공급량을 봐야한다.

절대적인 양이 아니라 수요대비해서 공급량이 얼마인지가 중요하다.

이는 교통으로 봐야한다.

교통 편리성이 부동산 수요에 미치는 영향이 매우 크다.

서울에서 어느 정도 근접한지, 근접한거 대비 얼마나 공급이 되는지를 살펴보자.

 

오늘도 매우 유익한 수업이었습니다.

이번 강사님이 나오신 후로 속이 시원하다 ㅎㅎㅎ

 

 

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