[패스트캠퍼스 수강 후기] 부동산강의 100% 환급 챌린지 17 회차 미션

02. 부동산 왕초보 Best 질문10

Chapter 01. 부동산 직거래 시 주의해야 할 점은?

부동산 등기제도와 등기부 보는 방법

Chapter 02. 아파트는 부담되는데, 빌라를 사도 괜찮을까요?

아파트와 다세대주택의 비교

Chapter 03. 집값이 떨어졌다는데, 지금 사도 괜찮을까요?

부동산 가격의 본질

Chapter 04. 신도시나 대단지 아파트는 가격이 오르나요?

부동산 가격의 본질

Chapter 05. 부동산 투자는 자본금이 얼마나 있어야 하나요?

자본, 대출, 수익률

Chapter 06. 수익형 부동산 투자 시 유의해야 할 사항은 무엇인가요?

운영 비용과 세금

 

과연 돈이 얼마나 있어야 부동산 투자를 할 수 있을까?

기본적으로 내가 부동산에 필요한 자금을 어떻게 계산하고 투자할 수 있는지에 다루는 시간이라고 하셨다.

 

물가상승이 반영되지 않은 위의 식으로만 계산한 것을 명목 수익률이라고 한다.

물가상승률까지 반영한 수익률이 얼만지를 보는 것이 중요하다.

물가상승률까지 반영하면 위와 같은 그래프가 형성된다.

파란색은 명목금리, 주황색은 물가상승률이다.

실질수익률은 내가 가진 명목수익률을 물가상승률로 나눈 것이 된다.

즉, 위의 막대그래프가 실질 수익률.

2014년도부터는 적금의 실질수익률은 0에 가깝다.

 

부동산의 수익률도 비슷하다. 원금대비 수익률을 보는 것.

하지만 부동산 수익률이 다른 것은 부동산이 고가이기 때문에 통상적으로 대출을 받아 투자한다.

두 번째 다른 점은 부동산을 통해서 나오는 수익 외에도 부동산을 매매할 때 원금이 달라져서 얻는 capital gain이 있다.

 

대출금을 가지고 투자를 했다면 운영  수익과 자본 차익 모두가 내 것은 아니다.

내 자본금만 가지고 투자했다면 모든 수익이 내 것이지만, 대출이 있다면 떼어줘야하는 금액이 있을 것이다.

운영수익 일부는 대출 이자로 나가고, 자본 차익 일부는 대출 원금으로 나가게 된다.

따라서 부동산의 수익률을 구할 때에는 운영수익에서 이자를 공제하고 자본 차익금 중 대출금을 공제해서 계산을 해야한다.

부동산 투자에서 왜 대출을 끼고 투자를 할까?

그 이유는 대출금리보다 부동산 투자 수익률이 높기 때문이다.

이를 간단히 시뮬레이션한 것이 위의 표이다.

맨 아래 자본금이 1억일 때 지분 수익률이 크다.

대출을 더 많이 받으면 받을 수록 내 수익률은 급격하게 올라가는 것을 볼 수 있다.

이것이 바로 레버리지 효과.

레버리지 효과가 일어나려면 부동산 수익률이 대출 이자율보다 커야하고, 대출금이 많을 수록 내 수익률은 더 높아진다.

그래서 부동산 투자 자금은 얼마나 있어야 할까?

투자 원금에서 대출가능금액을 뺀 것이 내 자본금이다.

투자 원금 분에 대출가능금액을 나타낸 것이 LTV이다.

 

LTV는 돈을 빌려주는 은행이 결정한다.

내가 원금을 들고 갔을 때 어디까지 빌려줄 수 있는지 각 금융기관에서 기준이 정해져있다.

LTV는 부동산 정책, 경기, 특성에 따라 달라진다.

나홀로 아파트, 지방의 임야는 LTV가 낮아지게 될 것이다.

 

정리해서 내 자본금이 얼마나 있어야 하나 보려면 3번과 4번을 잘 봐야한다.

특히 LTV는 금융기관과 확인해야한다.

 

수익형 부동산 투자할 때 초보자들이 가장 간과하기 쉬운 부분이 운영 비용과 세금이다.

실질 수익률을 계산하는 것도 중요하지만, 비용과 세금을 고려하는 것 또한 매우 중요한 포인트이다.

보통 연봉을 얘기할 때에도 세전/세후를 따지는 것처럼 부동산도 세전/세후가 고려되어야한다.

따라서 운영 비용과 세금이 무엇이 있는지 파악을 하고 있어야 정확한 수익률을 계산하고 예측할 수 있다.

취득할 시에는 취득세/중개수수료, 보유할 때에는 재산세, 매각할 때에는 양도세/중개수수료를 부담하게 된다.

세금은 근거법령에 따라 부과된다.

중개수수료는 공인중개사법에 따라 부과된다.

모두 과세표준이 있고 요율을 곱하게 된다.

취득세는 취득한 가격이 기본이 되지만, 재산세는 정부가 전국에 있는 모든 부동산에 대한 균형잡힌 가격을 숫자로 계량한 가격이 기본이 된다.

양도세는 차액을 기준으로 부과한다.

즉, 재산세를 제외하고는 실제 가격으로 계산된다.

 

취득세는 주택과 주택이 아닌 것으로 나뉜다.

대략적은 금액 range정도는 알고 있으면 좋다.

주택은 금액 단위에 따라서 요율 차이가 많이 난다.

 

재산세도 주택과 주택 외로 구분이 된다.

특이한 것은 주택의 공시가격이 있지만 그 공시가격을 바로 적용하지 않는다.

공정시장 가액비율이라는 것을 적용하여 과세를 하고 있다.

주택인 경우에는 주택 외 보다 세금을 덜 매기고 있다.

공시가격 알리미 사이트에 가면 공시가격을 열람할 수 있다.

예를 들어 실거래 가격 9억짜리 아파트의 공시가격은 6억이다.

여기에 60%를 곱하면 3억6천이 된다.

이 것에 세금을 계산하여 구하게 된다.

 

내가 만약 5억7천에 산 아파트를 9억에 팔았다면 이런 저런 공제액을 빼고 차액이 3억정도 된다.

그 3억에 구간별 세율을 곱해서 세금이 계산된다.

 

중개수수료는 주택, 오피스텔, 주택 외로 나뉜다.

주택인 경우 통상 0.4%에서 0.9% 사이로 부과되고 있다.

 

투자를 결정할 때에는 세금이 많이 매겨지기 때문에 세금을 꼭 고려해서 다른 투자대비 좋은지 나쁜지를 알 수 있다.

 

두 번째 강사님의 수업은 내가 알아보려면 충분히 혼자서 알아볼 수 있는 내용이긴하지만, 이렇게 한데 모아서 정리해주니 게으른 사람에게 매우 유익한 강의인 것 같다.

 

 

 

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